2013 yılının biraz altında yılı kapatmış oluruz

Gayrimenkul sektörü, balon söylemleri, kentsel dönüşüm tartışmaları, yeni düzenlemeler, kriz, bölgesel sorunlar gibi hususların gölgesinde yoluna devam ediyor. Bu ortamda felaket tellallığı yapanların yanında konuyu yakından bilen insanlar, sektörün geleceği ile ilgili olumlu açıklamalar yapıyor. Ülkemizin gayrimenkul sektöründe yetiştirdiği ender isimlerden biri olan Yeşil GYO Genel Müdürü Işık Gökkaya, sektörün dönemsel olarak sıkıntılar yaşamasına rağmen, negatif değerlendirmeleri hak etmediğini belirtiyor.

Gayrimenkul sektörü açısından 2014 yılını değerlendirir misiniz?

Seçimlerden sonra sektörde bir hareket yaşandı, fakat Soma olaylarından sonra tekrar düşüş yaşandı. Yakın zamanda da Irak’ta yaşanan olaylar nedeniyle sektörde ciddi bir durgunluk oluştu. Amerika’nın tahvil azaltması da olumsuz olarak yansırken, faizleri yükseltmemeleri piyasaları biraz rahatlattı. Bu kadar değişkenin kısa sürece yaşandığı bir yerde gayrimenkul sektöründe pozisyon almak çok kolay olmuyor.

Gayrimenkul sektörüyle ilgili insanların da yaşadıkları güvensizlikler bulunuyor. Örneğin Esenyurt ile ilgili yaşanan imar sorunu bölgedeki halkın güvenini zedelediği ifade ediliyor.

Esenyurt ile ilgili sorunlar çözüldü. Ama bölgede algı yönetiminde bir sıkıntı yaşanıyor. Cumhurbaşkanlığı seçimi sağlıklı gider, ondan sonraki süreçte de bir belirsizlik yaşanmaz ise sektörde de bir hareketlenmenin olacağını düşünüyorum. 2013 yılının biraz altında da yılı kapatmış oluruz.

Yabancıların alımlarında bir artış beklenmiyor mu?

Yabancıların alımlarında da artış olabilir. Gayrimenkul sektörü 2013 yılında iyi bir satış oranı yakaladı. Fakat 2014 yılı 2013 yılının altında kalacaktır.

Hükümet sektörü soğutma adına arsa değerlerine göre KDV artışı yaptı ve bunun sektöre yansımalarını herkes bekliyordu. Bu konuda bir değerlendirme alabilir miyiz?

Yeni projeler artık KDV mevzuatına göre yapılacak. Burada arsa değerleri ön plana çıkacak. 500 TL’lik arazi İstanbul’da kalmamıştır, sanırım. Rayiçler ciddi anlamlarda arttı. Bu nedenle yeni projelerde %18 maliyet unsuru olacaktır. Eski projelerin bu açıdan bir avantajı var. Fakat eski projelerde kalan stoklarda önümüzdeki senenin ortasına kadar bitecektir. %1 KDV oranlı projeler halen cazip geliyor. 

Sektörde şişme olduğu ile ilgili söylemler gerçeği yansıtıyor mu?

Sektörde şişme yoktur. Fakat bölgesel sorunlar vardır. Bazı bölgelerde hızlı satışlar yapabiliyorsunuz, fakat bazı bölgelerde de satışlar yavaş gerçekleşiyor. Genele baktığınız zaman pazarlama veya gayrimenkul fiyatlarından ziyade dış etkenler daha fazla öne çıkıyor. İnsanlar hayatı boyunca bir kere veya iki kere alabileceği bir varlıktan bahsediyoruz. Bu nedenle çok düşünerek karar veriyor.

Yakın zamanda küçük bir deprem yaşadık, hemen kentsel dönüşüm konuşuldu fakat kısa zamanda o kadar fazla sorun yaşadık ki kentsel dönüşüm yine geri planda kaldı.

Kentsel dönüşüm Türkiye için olmazsa olmaz bir projedir. Mutlaka yapılması gerekiyor. Fakat bugünden yarına yapılabilecek bir proje değildir. Çok uzun soluklu 20 yılda yapılması gereken bir projedir. 400 milyar doların üstünde bir harcamayla gerçekleşecek bir projedir. Bunun ekonomiye etkisi daha da büyük olacaktır. Bu nedenle kentsel dönüşümle ilgili ciddi bir yol haritanızın olması gerekiyor. Bir iki tane belediyenin öncülüğünde gerçekleşebilecek bir proje değildir. Kentsel dönüşüm bir devlet politikası haline gelmesi gerekiyor. Bakanlığın kontrolünde genel merkezden bir politika oluşturup, yerel yönetimlerde bunu uygulaması gerekiyor.

Yeni bir taslak çıkartıldı ve imar planı merkezden yapılacak ve değişiklik yapılmasına izin verilmeyecek deniliyor. Bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?

Bu önemli bir adımdır. Fakat burada herkesin şunu anlaması gerekiyor. Münferit bir dönüşüm değil, planlı bir dönüşüme ihtiyaç var. Münferit yaptığınız zaman kentsel dönüşümü tamamlamak kolay olmaz. Bir sokakta iki apartmanı yıkıp yeniden yapabilirsiniz. Fakat bu kentsel dönüşüm değildir. Kentsel dönüşüm belki ada bazında belki de ilçe bazında planlanarak yapılması gerekiyor. Bugün insanların alım gücü de istenilen seviyede değil. Bu nedenle de kentsel dönüşüme başlayamıyoruz. Arsa sahiplerinin talepleri yüksek oluyor. Öyle bir kriter ve referans oluşturulmalı ki kimseyi rahatsız etmeyecek bir yapıda dönüşüm gerçekleştirilebilmeli.

Bugün Fikirtepe’de de İnsanlar gecekondularından çıkartılıyor ve yerine lüks konutlar yapılıyor.

Fikirtepe’de bu yönde hatalar var bu durum da ciddi bir arz fazlası oluşmasına neden oluyor. Siz kentsel dönüşüme giden yerlerin tamamını satın alır ve yaptığınız konutların da hepsini satmaya kalkarsanız o bölgede ciddi manada arz fazlası oluşturursunuz. Bugün Fikirtepe’de 50 bin konut yapılıyor. O bölge için İstanbul için bu kadar lüks projelere ihtiyaç var mı? İnsanları yerinden etmeden, ada bazında, ilçe bazında dönüşüm yapmanız gerekmektedir. Siz sadece bir binayı dönüştürürseniz hem maliyeti daha fazla oluyor, hem de imar hakkı sebebiyle de sınırlı oluyor. Ama siz ada bazında bir çalışma yaparsanız, imar artışları oluşturabiliyorsunuz. Siz kat artışlarını ada sahipleri ve müteahhitler adaletli bir şekilde paylaşabilirse o zaman bu proje çok sağlıklı bir şekilde ilerleyecektir.

Sektörde birçok kişi Kiptaş’ı GYO yapalım ve bu tür projelere ortak olsun. Onun önderliğinde kentsel dönüşüm daha sağlıklı ilerleyecektir, deniliyor. Sizce bu düşünce doğru mu?

Burada Kiptaş’ta olabilir, İller Bankası’da olabilir. TOKİ bir koordinatör yapı olarak görülüp finans desteği de sağlayabileceği bir yapıya çevrilebilir. Kentsel dönüşüm de kamunun işin bir yerinde olması gerekiyor. Sadece arsa sahipleriyle müteahhitleri karşı karşıya bırakmamalıyız.

TOKİ işin içine girince özellikle yaptığı konutlardaki mimari özelliklerinden dolayı ciddi eleştiriler almıştı. Kentsel dönüşümde de aynı sorunlar yaşanır mı?

Bu konutları TOKİ yapacak veya mimariyi TOKİ yapacak diye bir şart yok. Fakat koordinasyonu kamunun yapması gerekiyor. Örneğin anlaşmaları, hak paylaşımlarını koordine edecek bir yapı olması gerekiyor. Hak sahipleri ve müteahhit arasındaki koordinasyonu kamu yapmalı ve proje de kamunun gözetiminde yapılması gerekiyor. Türkiye’de kentsel dönüşümle ilgili birçok model geliştirilebilir. Daha öncesinde yurt dışında başarılı olmuş çalışmalar var. Onlar da bazı bölgelerde denenebilir. Türkiye tarihinin en önemli projesidir. Böyle bir projeyi yaparken de birçok modeli deneyebilirsiniz.  TOKİ burada bir koordinatör olmalı, belli bölgelerde belediyeyi de dahil edebilirsiniz, sonrasında müteahhitti devreye alıp hasılat paylaşımı şeklinde de yapılabilir. Proje ortaklığı kurulabilir. Kısacası tek bir model değil. İki üç model oluşturup her bölgeye farklı yaklaşmak gerekiyor. Sadece tek bir modelle kentsel dönüşümü çözemezsiniz.

Yeşil GYO, Innovia projesinde son aşamaya geldi, bundan sonra neler yapmak istiyorsunuz?

Şu anda Innovia projesini bitirmek istiyoruz. Bir iki tane farklı projemiz var. Bundan sonra butik ve İstanbul merkezinde projeler yapmak istiyoruz. Şu anda çalışmalar yapıyoruz. Birçok projeye başlayacaktık fakat son dönemde yaşanan olaylar nedeniyle başlamak istemedik.

Inovia projesindeki gibi büyük bir araziyi İstanbul’da bulmak zorlaştı sanırım. Çok zordur. Innovia gibi bir projeyi bir daha yapmayız, zaten. 14 bin konutluk bir proje altından kalkılacak gibi değil.