Birden fazla konseptin iç içe geçtiği karma projeler artacak
Gayrimenkul sektörü maliyet artışları nedeni ile sıkıntılı bir dönem yaşıyor. Sektörün önünün açılması için ortaya koyulan çabalar ise önümüzdeki dönemin seyrini belirleyecek. Sektörün içerisinde bulunduğu durum ve Deniz GYO’nun hayata geçirdiği projeler ile ilgili bilgi almak için sorularımızı yönelttiğimiz Deniz GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü Mehmet Çitil, sektörün geleceği ile ilgili de öngörülerini okuyucularımızla paylaştı.
Gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu durumu aktarır mısınız?
Gayrimenkul sektörü ekonominin ilerleyişinde çoğu dönem lokomotif olmuş, aynı zamanda güvenli bir yatırım aracı olarak vatandaşlarımız tarafından her zaman teveccüh görmüştür. Gayrimenkul sektörünün içinde aslında farklı unsurlar olsa da Türkiye’de herkesin aklına öncelikle konut üretimi gelir. Söz konusu konut olunca da büyükşehirler yani İstanbul, İzmir ve Ankara ön plana çıkıyor. Büyükşehirler açısından gayrimenkul sektörünü değerlendirecek olursak da en büyük sorun arsa arzı konusudur. Bugün Beşiktaş sınırları içerisinde bir tane bile imar parseli, arsa bulamazsınız. Kadıköy, Bakırköy gibi ilçelerimizde aynı durum geçerli. TÜİK’in son iki yıldaki konut yapı inşaat ruhsatı verilerine baktığımızda örneğin Beşiktaş ilçe sınırları içinde bin adetin altında konut yapı ruhsatı verildiğini görüyorsunuz, bu ruhsatlar da kentsel dönüşüm için verilen yapı ruhsatlarıdır. Arsa kıtlığı ve üretim maliyetlerinin artışından dolayı sektörde çok ciddi fiyat artışı eğilimini görmekteyiz. Fiyat artış eğiliminin bir süre daha devam etmesi muhtemel. Eskiden sadece arsa kıtlığı konut arzını olumsuz etkilerken yeni dönemde inşaat maliyetlerin oynaklığı ve daha da önemlisi öngörülebilirliğin ortadan kalkmasıyla yeni projelere başlama iştahı olumsuz etkilendi.
Burada kısa vadede bir çözüm oluşabilir mi?
İnşaat üretim hızı uzun soluklu bir iş olduğu için kısa vadede bir çözüm çok zor. Orta ve uzun vadede çözümler mutlaka olacaktır. Bunun içinde Fikirtepe olduğu gibi yeni kentsel dönüşüm projelerinin bölge bazlı olanların hızla devreye girmesi gerekiyor. Şu anda satılan konutların 2-3 yıl önce başlanan ve biten konutlar olduğunu unutmamalıyız.. Bu konutları yapan müteahhitlerin sattıkları konutu, satış yaptıkları fiyatlarla yeniden üretmeleri ne yazık ki mümkün değil. Bu durum bir süre daha devam edebilir. Fakat yeni çözümlerle arz talep dengesinin yeniden oluşacağını düşünüyorum.
Kanal İstanbul projesi bu açıdan bir çözüm olabilir mi, insanlar İstanbul’un kuzeyine doğru gidebilir mi?
Salgın koşullarının dayattığı yaşam biçimi ve teknolojinin buna sağladığı çözümlerle birlikte insanların davranışlarında ve isteklerinde de değişiklikler oldu. Artık çalışan kesim işe giderken araçla çok uzun trafikte kalmak, yol kat etmek istemiyor. Bugün Bahçeşehir’den Zincirlikuyu’ya gelmek yağışlı bir günde 1.5 saat zamanınızı alıyor. Dolayısıyla şehir dışında kurulacak yeni yaşam alanlarının kendi içinde bir cazibe merkezi olarak görülmeleri mümkün. Hatta beklenen İstanbul depremi için yapı stoklarını yenilenmesi için böyle büyük projelere deplase bölgesi olarak şehir merkezindeki kentsel dönüşümü artırması açısından da imkan sunabilir. Fakat şu anda arsa arzı dışında daha önce de ifade ettiğim gibi maliyet sorunu daha ön plana çıkıyor. İki yıl önce konutlarda maliyetini ön görme sorunu yoktu. Tek riskiniz evi satacağınız fiyatlar ve satış süresiydi. Şimdi ise en büyük etken maliyetler oldu, maliyetleri öngöremiyoruz. Ahşabın, demirin, alüminyumun fiyatlarında son iki yılda 5 kat artış yaşandı. Öngörülebilirlik olmadığı üstüne kaça satacağınız ve ne kadar hızda satacağınız belli olmadığı zaman iş, çözümlemesi zor bir hal alıyor.
Artan maliyetler bir noktada duracak mı?
Türkiye’nin enflasyonla mücadelesinde her zaman bir salınım olmuştur. 1994 kur krizi, 2001 bankacılık krizi sonrası da benzerini yaşadık. Bu salınımlara göre enflasyonla mücadelede tekrar ülke olarak artışın duracağı satabil bir döneme geçileceğini mutlaka göreceğiz. Bu durumda fiyatlar dengelenecek ve arz da artacaktır.
Şu anda konut sektöründe arz fazlası var mı?
Hayır, tam tersine talep fazlası bulunuyor. Talep de fiyatları yükseltiyor.
İktidar konut sorununu çözmek için KDV veya yabancıya satışlarda düzenlemeler yapıyor. Bu gelişmeler sektörü nasıl etkiliyor?
Yabancıya satış konusu son dönemde çok öne çıktı. Fakat artan fiyatlarda yabancıların etkisinin olmadığını düşünüyorum. Türkiye’de yıllık 40-50 bin civarında yabancıya konut satışı gerçekleşiyor. Oysa ki Türkiye’deki yıllık toplam konut satışı 1.5 milyon civarındadır. Yabancıların oranı bu açıdan çok düşük kalıyor. Türkiye’de el değiştiren 1.5 milyon konutun -750 bini yeni konutlardır. Bu konutların %8-9 civarındaki kısmı sektörde marka olmuş büyük proje geliştiricileri tarafından üretiliyor. Aslında gerçek konut üreticileri yerel küçük şahıs firmalarıdır. Türkiye’de yapı sektörünün ciddi bir paradigma değişikliğine ihtiyacı var.
Şehirleşmede sorunlarımız var. İmar mevzuatı açısından kentsel dönüşümde parsel bazlı çözümden ada bazlı çözüme geçilebilirse hem oturanların hakkının kaybolmayacağı, sosyal alanların yapılacağı ve geliştiriciye de kar sağlayan projeler yapabilme fırsatları oluşturulabilir. Bu yolla yeni Ataşehir veya Bahçeşehir gibi yerlerin inşa edilmesine fırsat sağlamak gerekiyor.
Cumhurbaşkanı İstanbul’da dikey yapılar olmayacak, yatay projeler olacak dedi. Bu tip yapılaşmalar tekrar dikey konutlara geçiş şeklinde mi olacak?
Bugün Anadolu yakasından Avrupa’ya, İkinci Köprü’den geçtiğinizde sağ alanda kalan gecekondu bölgesinin adı Karanfilköy’dür şu an oradaki yapılar 1-2 katlıdır. Bu bölgede kentsel planlı ve 5 katı geçemeyen dönüşüm yaparak mevcut nüfusun 3-5 katı fazlasına yaşam alanı sağlayan kaliteli ve güvenli konuta ulaşabilirsiniz. Gökdelen yapmak şart değil. Beş katı geçmeyen binalar ile düzenli şehirler kurabiliriz.
Deniz GYO olarak yaptığınız çalışmaları aktarır mısınız?
Deniz GYO 2013 yılında Denizbank’a geçen İstanbul ve Ankara’da iki merkezde yer alan Ticari Mülkleri portföyüne katarak kuruldu. Bir tanesi Ankara Göksu AVM, diğeri de Bahçeşehir 3. Cadde projesidir. Bu projelerden düzenli kira geliri elde ediyoruz. Bunların dışında son dönem de Le Chic Bodrum ve Le Chic Tarabya adlı her ikisinde de yaşamın başladığı projelerimizi hayata geçirdik. Le Chic markasını, Denizbank Finansal Hizmetler Grubu’nun CEO’su Sayın Hakan Ateş’in şık projeler yapmalıyız önerisiyle, Fransızca şık kelimesinden yola çıkarak oluşturduk. Dolayısıyla isim babası Hakan Bey’dir. İlk önce Bodrum projesini bitirdik. Bodrum Le Chic 94 üniteden oluşan, içinde 65 odalı bir otel olan bir projedir. Bu projede müşterilerimiz nasıl bir yaşam ister diye düşünerek tasarladık. Projenin içinde otel olmasının sebebi evlere de hizmet vermesi idi. Otel hem kendi müşterilerine hem de rezidans sahiplerine hizmet ediyor. Rezidans sahipleri ayrıca kullanmadıkları dönemlerde evlerini Otel aracılığı ile kısa dönemli kiraya verebiliyor. Böylelikle ciddi kira geliri de elde edebiliyorlar. Sektörde de Deniz GYO’yu farklı bir yere konumlayan bu temel yaklaşımımız müşterilerimiz tarafından memnuniyetle karşılandı. Oluşturduğumuz marka ile insanların ilgisini çektik ve yeni projeleriniz var mı diye de talep alıyoruz. Ayrıca yine otelimizin iskelesinde Doğuş Holding’ önemli yeme/içmek markası olan Lacivert Restaurant bulunuyor. Dolayasıyla karma ve çok güzel ve bir proje oldu.
Tarabya projesine ilgiyi aktarır mısınız?
Tababya Le Chic, Hacı Osman Metrosu’na yakın, Tarabya oteline 650 metre mesafede 12 dönüm arazi üzerine 156 adet daireden oluşmaktadır. Her biri 5 katlı 14 bloktan oluşan bir kentsel dönüşüm projesidir. Tarabya’da hayat 1.5 yıl önce başladı ve satışlar tamamlanmak üzere. Doğayla iç içe, şehir merkezine yakın bir yaşam sunduk. İnşaat kalitesi, malzeme seçimleri, dış cephesi konumu ve mimari çözümleri açısından da çok büyük ilgi gördük
Deniz GYO olarak gelecek planlarınız nelerdir?
Şehir merkezlerinde nitelikli ve insanların beğeneceği projeler üretmeyi hedefliyoruz. Gayrimenkul sektöründe gelecekte dönüşüm ve değişim anlamında öngörülerimiz var ve burada fırsatlar olabilir.
Parkende sektöründe internet üzerinden alışverişlerin artması, uzaktan çalışmamım ciddi alternatif olması ile AVM ve OFİS binalarında ihtiyaç fazlası olacağını bir döneme gireceğimizi düşünüyorum. Bu nedenle mevcut stoklarda bir dönüşüm söz konusu olacak. Hızla gelişen teknoloji gayrimenkul geliştiricileri içinde değişimi zorunlu kılacak.
Yeni dönemde sektörümüzde gelişme potansiyeli gördüğümüz konular ise şunlar;
- Riskli yapılarda Kentsel dönüşüm ve nitelikli konut üretimi,
- AVM/OFİS yapılarından mevcut yapı stoklarının dönüşümü,
- Logistik Depo/Şehir içi Depo İhtiyacı (Gümrüklü alanlara yakın yakın yerlerde uluslararası şirketler için büyük, şehir merkezlerinde ise internet satışı sonrası hizmet kalitesi arttırmaya için küçük depolar)
- Turizm yapıları /Otel / Kaliteli Yazlık Konut,
- HİBRİT kullanımlı karma konsept projeler, (Konut/Ofis/Eğitim/Sanat Merkezi vb Sosyal ihtiyaçlarına hitap eden)
Deniz GYO bağlı bulunduğu DenizBank Finansal Hizmetler Grubunun kurumsal ve finansal gücünden aldığı destekle ile markamıza layık şeffaf dürüst ve yenilikçi bir yöntemle anlayışı ile özellikle İstanbul, İzmir ve Bodrum başta olmak üzere, merkezi lokasyonlarda Le Chic konseptli nitelikli karlı projeler geliştirmek için arayışlarımız kesintisiz devam ediyor. Ticari gayrimenkul portföyümüzdeki mülklerin kira gelirlerinin ve değerlerinin artması çalışmalarımızın yanı sıra şirketimize hisse yatırımı yapan ve yapmak isteyen tüm yatırımcıların önüne istikralı büyümeyi ve karlılığı sağlayacak ilham verici yeni projeler ile çıkmak üzere var gücümüzle çalışıyoruz.MAYIS2022