Konut alanında Türkiye’de fiyat balonu yok

Ofis kiralama, perakende kiralama, değerleme ve danışmanlık, yatırım danışmanlığı, sanayi ve lojistik aracılığı ve proje yönetimi hizmeti veren Cushman & Wakefield, yapmış olduğu çalışmalarla sektörün daha sağlıklı büyümesine yardımcı oluyor. Türkiye ekonomisinin ana hatları içerisinde önemli bir yere sahip olan gayrimenkul alanınıngeleceği ile ilgili görüşlerini aldığımız Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, sorularımızı yanıtladı.

Öncelikle dünya ekonomisinden bahsedelim. Uluslararası bir firmanın yöneticisi olarak dünya ekonomisinin gidişatı ile ilgili neler söylemek istersiniz?

Genel açıdan gelişmiş ülke ekonomilerinin yıllar süren bir durgunluk sonrası toparlanmaya başladığını görüyoruz. Batı dünyasının bu durgunluk döneminde BRIC (Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin) ve MINT (Meksika, Endonezya, Nijerya ve Türkiye) olarak adlandırılan ülkelerde ciddi bir ekonomik ivme yaşandığını gördük. Bu ülkelerde Amerika’daki faiz oranların yükselme beklentisiyle birlikte para birimleri değer kaybetti ve ekonomik büyüme yavaşladı.

Dünya ekonomisini açıklayabilmek için bölgeselsel değerlendirmeler yapılması gerektiğini düşünüyorum. ABD şu anda ekonomik olarak çok iyiye gidiyor ve 2015 yılının ikinci çeyreğinde 2,5% büyüme gösterdi. Almanya ekonomisinde hiçbir sorun yok, hatta işsizlik oranı 4,7% ile düşük rekor seviyesinde. İspanya özellikle gayrimenkul konusunda kendini toparladı. İngilterede aynı şekilde.Şimdilik kötü bir senaryo yok. Fakat buna rağmen Rusya ekonomisinin iyi olduğunu söyleyemem. Rusya ve Ukrayna ekonomileri çok iyi durumda değil. Bu açıdan bölge olarak Türkiye çok şanssız, çok zorlu bir bölgede bulunuyor. Irak veya Suriye gibi zorlu ülkelerin komşusu olması bakımından da Türkiye’nin şanssız olduğunu söyleyebiliriz. Fakat diğer taraftan bir diğer komşu ülke olan İran gelecek açısından büyük bir ümit vaat ediyor. Şuan için büyük eksiklikleri var. Ancak Dünya’nın son 30 yılına baktığınız zaman ekonomik olarak majör bir hareketlenme Berlin Duvarı’nın yıkılması sonrasında Almanya’da görüldü. Aynı şeyi 1991 yılında Rusya da yaşadı. Sonrasında bu kadar büyük bir potansiyel Çin dışında görülmedi. İran’da da ambargonun kalkması böylesine büyük bir gelişimi beraberinde getirecektir. Bu açıdan bakıldığında da Türkiye’nin çok şanslı olduğunu söyleyebilirim. İran’ın açılmasıyla birlikte orada ilk sırayı Türkiye’nin alması gerekiyor. İran ile bu nedenle siyasi ilişkileri iyi tutmak gerektiğini düşünüyorum. Çünkü zor bir ülke ve orada iş yapmak kolay değildir. Bu nedenle siyasi ilişkilerin geliştirilmesi gerekiyor.

Ekonomik kriz gelişmiş ülkelerde başladı fakat bugün gelişmiş ekonomilerin durumu iyiye giderken gelişmekte olan ülkelerde büyük sorunlar görünüyor. Siz bu durumu neye bağlıyorsunuz?

Gelişmekte olan ülkeler kriz döneminde faizlerin düşmesiyle birlikte çok şey kazandılar. Türkiye, Meksika, Endonezya veya Çin gibi ülkeler düşük faizli krediler aldı. Durum böyle olunca da gelişmekte olan ülkeler son on yıl içinde birçok projeyi hayata geçirebildi. Fakat gelişmiş ülke ekonomileri iyiye gittiği zaman faizler yükselmeye başladı ve gelişmekte olan ülkeler olumsuz etkiler yaşamaya başladı. Bu bir dengedir.

Gayrimenkul sektörüne olan yatırımlar dünyada arttı mı?

Gayrimenkul sektörüne olan yatırımların bütün dünyada arttığını söyleyemeyiz. Fakat Türkiye’de öyle oldu. Son on yılda Türkiye’de gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcıların ilgisi arttı. Bu durum bizi sevindiriyor, fakat sanayi üretimin düşmesi uzun vadede sorun oluşturacaktır. Türkiye ekonomisi için sanayi yatırımı çok önemlidir ve uzun vadeli ekonomik büyümeyi belirler. Son on yılda ülkemizde sanayi yatırımı ciddi oranlarda düşerken gayrimenkul yatırımları hızla arttı. Biz üretmeden bu büyümeyi sürdüremeyiz.

Gayrimenkul sektöründe yurt dışına yıllık  10 milyar dolarlık satışlar yapabilir miyiz?

Bu noktada rakam vermenin pek doğru olduğunu düşünmüyorum. Çünkü birçok değişken bulunuyor. Son on yılda gayrimenkul sektörü iyi bir büyüme gerçekleştirdi. Aynı şekilde perakende sektörüne bakarsak aşırı hızlı bir büyüme oldu. Fakat perakende pazarı, daha doymamış bir pazar. Halen büyüme potansiyeli var. Örneğin İstanbul ve Ankara’da AVM konusunda bir araştırma yapsak buralarda doymuş bir pazar olduğunu söyleyebilirim. Bu açıdan AVM yatırımlarında daha durgunlaşmış bir dönem göreceğiz. AVM açısından halen proje sayısı çok yüksek. Bu projelerin de hayata geçmesinden sonra bir yavaşlama olacaktır. Çünkü AVM konusunda araştırmalar yapılırken her zaman Avrupa’da kişi başına düşen AVM metrekaresi olarak hesaplama yapıyoruz ve Türkiye’nin bu alanda açığı olduğunu söylüyoruz. Fakat ülkelerarası satın alma gücü, harcama alışkanlıklarını da görmezden gelemeyiz. Bu faktörlere baktığımız zaman Türkiye’de bazı bölgelerin AVM açısından doyduğunu söyleyebiliriz. Bir başka önemli husus da AVM’lerin birbirinden tüketici çalması. Her yerde aynı markalar olursa, her AVM’nin konsepti aynı olursa bir farklılık ortaya koyamazsınız.Dolayısıyla AVM’lerbirbirinden tüketicileri çalmaya başlar. Bu ciddi bir sorundur. Bu nedenle AVM konsepti değişecektir.

Hükümette bu durumdan rahatsız olduğu için AVM yatırımlarını ülkeye yaymak istiyor. Örneğin Diyarbakır, Sivas gibi şehirlerimize yapsak bu doygunluğu aşabilir miyiz?

İstanbul veAnkara bu açıdan doygunlaşmış. Her yerde AVM yapıldı, sonra bir milyon nüfuslu şehirlerde yapılmaya başlandı. Şimdi ise 500 bin nüfuslu şehirlere yönelim oldu. Anadolu’da bir potansiyel olduğu belirtiliyor. Fakat ne kadar bir potansiyel var ona da bakmak gerekiyor. Sivas’ta üç tane büyük AVM yaparsanız bunu o şehir kaldırmaz. Bir tane varsa ikinciyi yapmak için çok iyi araştırma yapmak gerekiyor. Gaziantep’te üç tane büyük AVM var. En eskisi şuanda en iyi çalışan olarak öne çıkıyor.

Bu durumda size gelen firmalar yeni yerler arayışında değil mi?

Şuanda müşterilerimiz genellikle bazı mağazalarını kapatmabaşvurusuyla geliyor. Mağazaları başka bir firmaya devretme talebiyle geliyorlar. Çünkü perakendecilerde kar marjları giderek düşüyor. Mağaza sayısı arttıkça doğru orantılı olarak gelir artmadığı için giderlerhızla artıyor. Eskiden on mağaza ile iş yapan sonrasında otuz mağaza açınca giderleri artıyor. Kar marjları düşüyor. Bu nedenle herkes yurt dışına açılmak istiyor. Bu nedenle İran çok önemli. Bugün özellikle teknomarket pazarında bulunan firmalar karsız mağazakapatıyor. Önceden araştırma bile yapmadan mağaza açanların bugün kapatması daha sağlıklı bir ekonomiyi ortaya çıkarır. Artık analiz yapmak gerekiyor. Fakat bu firmalar gelecekte daha sağlam adımlarla büyüyeceklerdir.

Ofis konusunda durum nasıl?

Ofis tarafında işler çok hızlı büyüyor. Burada da kat karşılığı iş yapan müteahhitler biraz sorun yaşıyor. Çünkü firmalar kiralama yaparken tek bir kişiden yapmak isterken, kat karşılı iş yapan müteahhit olduğu zaman arsa sahibi gibi birçok kişiyle anlaşma yapmak zorunda kalınıyor. Ortalama 3 bin metrekarelik bir alan tutmak istediğiniz zaman örneğin üç kat ortaya çıkıyor. Kat karşılığında da firmalar üç ayrı kişi ile anlaşmak istemiyor.

Bunların dışında da firmalarımız satış yapıyor daha sonrasında mahkeme kararıyla yapılan bina yıkılıyor veya projeye izin verilmiyor. Bu durum sektöre nasıl yansıyor?

Bu durumlar bize ve sektöre çok ciddi zararlar veriyor. Ruhsat alındıktan sonra artık bu konuların kapanması gerekiyor. Yabancı firmalara bunu izah etmek çok zor.İzin alınmış, ruhsat alınmış, böyle bir şey nasıl oluyor diyorlar haklı olarak. O zaman da ‘Türkiye’ye yapılan yatırım sağlıklı olur mu’ diye sorgulamaya başlıyorlar. En kötü olay bütün izinlerin alınmasına rağmen sonradan bir takım olumsuzlukların çıkmasıdır. Bunun dışında da ülkemizde arz balonu var deniliyor. Fiyat balonu var deniliyor. Oysa rakamları incelediğimiz zaman 2014 yılıyla aynı olduğunu görüyoruz. Bu açıdan da ilerleyişin sağlıklı olduğu kanaatindeyiz. Bu söylemler yapılırken rakamlar ortaya konulmuyor. Türkiye’de konutta fiyat balonu var mı diye araştırma yaptık. Çok net endeksler var, fiyat/gelir oranı ve fiyat/kira oranı gibi endekslere baktık. Hepsini incelediğimizde konutta fiyat balonuyla karşılaşmadık. Kiralarla ev fiyatları ortalama aynı değerde büyümüş. Bir konut yatırımının geri dönüşü Türkiye’de 16-17 yıldır, Berlin’de 23 yıldır. Enflasyonla baktığınız zaman da fiyat balonunun olmadığını söyleyebilirim.

Hükümette önemli adımlar attı ve ekonomiyi soğutma adına KDV artırımı gerçekleştirdi. Bu durum sektöre nasıl yansıdı?

Hükümetin attığı bu adımın sağlıklı olduğunu söyleyebilirim. Zira beş senelik bir kriz yaşamaktansa iki senelik bir soğutma adımı, çok doğru bir yaklaşımdır. Bu durumun da uzun süreceğini düşünmüyorum. Asıl arsa fiyatlarının aşırı derece yukarı çıktığınıdüşünüyorum. Böyle olunca da firmalar lüks inşaata yönelmek zorunda kaldı.