Ortaya çıkan fiyat bizim Türkiye’ye güvenimizi göstermektedir

Son yılların en büyük gayrimenkul alanında toptan satın alma işlemi gerçekleşti. Özelleştirme İdaresi’nin yapmış oldu ihale sonrası Kadıköy ilçesi, Tuğlacıbaşı mahallesinde yer alan, Four Wind projesi olarak bilinen taşınmazların, maliyeye ait bölümleri, Birleşik Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat AŞ tarafından satın alındı. Gayrimenkul satışlarının sıkıntıda olduğu bir dönemde 577.000.000 TL gibi bir bedelin ortaya çıkması, bir yandan sektörü heyecanlandırırken, diğer yandan da gözlerin Birleşik Gayrimenkul’e çevrilmesine neden oldu. Konu ile ilgili merak edilenleri konuşmak için bir araya geldiğimiz şirket ortağı Ömer Derbazlar, sorularımızı yanıtladı.

Birleşik Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat olarak Özelleştirme idaresinden önemli bir satın alma gerçekleştirdiniz. Konu ile ilgili sizden bir değerlendirme alabilir miyiz?

Birleşik Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat olarak özelleştirmeden, Taşyapı tarafından müteahhitliği yapılan Kadıköy’deki dört tane 44 katlı binanın maliyeye ait bölümünü satın aldık. Four Winds ismi il bilinen bu projede yaklaşık yüz bin metrekare satılabilir alan inşa edilmiş. İnşa edilen bu alanın %40’ı yaptığı iş karşılığı Taşyapı’ya verilmiş, %60’ını ise biz Özelleştirme İdaresi’nden 577.000.000 TL karşılığında satın aldık. Projede bağımsız bölümler bitirilmiş, kat irtifakları alınmış ve iskanı alınacak durumdadır. Biz sözleşmemizi iskânının alınarak bize devri çerçevesinde sözleşmemizi imzaladık.

Satın alma sonrası beklentileriniz ile ilgili neler söylemek istersiniz?

Biz sektörde gayrimenkul geliştirme, arsa satın alma, gayrimenkul satın alma gibi noktalarda varlığımızı sürdürmek istiyoruz. Bu projede de toplu satın alma yolu ile aldığımız gayrimenkulü gene satışını gerçekleştirerek, kiralayarak bir artı değer ortaya çıkarmak istiyoruz. Ekim ya da kasım ayı gibi satışa başlamak istiyoruz. Bu çerçevede de gerekli çalışmaları başlattık.

Bu satın alma işleminden büyük kar beklentiniz var mı?

Satın alma işleminde ortaya çıkan bedel oldukça yüksek bir bedeldir. Ancak biz bölgenin ve ülkenin geleceğine güveniyoruz. Yaptığımız yatırımı da bu doğrultuda yaptık. Çok acelemiz yok. Burayı bugünden yarına satıp kar etmek beklentisi içerisinde değiliz. Bu uzun soluklu yatırım düşüncemiz doğrultusunda makul bir kar beklentisi içerisinde satışlarımızı yapmayı planlıyoruz.

Baktığımızda projenin 44 bin metrekare alanının 24 bin metrekaresinin yeşil alan olarak belediyeye terk edilmiş, kalan bölümünde 3000 metrekaresi inşaat alanı olarak kalırken 17 bin metrekaresi de site içerisinde yeşil alan olarak korunmuş. Bu açıdan bakıldığında arsanın 41 bin metrekaresinin yeşil alan kalan 3000 metrekaresi de inşaat alanı olduğu için diğer örneklerine göre daha iyi bir proje olduğu ifade edilebilir.

Buradan son dönemin birincil gündem maddesi olan ranta gelecek olursak, sektörün içerisinde yer alan biri olarak neler söylemek istersiniz?

Bu konuda çok şey söylenilebilir ama rant ile ilgili bir husus değerlendirilecekse öncelikle arsa bedelleri gündeme getirilmelidir. Bizim satın aldığımız projede olduğu gibi genelde arsa bedeli projenin %60’ına denk gelmektedir. Müteahhit bu noktada inşaat giderlerini çıkardıktan sonra %10-15 civarında bir kar ile işi tamamlamayı hedeflemektedir. Çoğu zamanda bu hedefi tutturamadığı için zarar etmektedir. Bu ranttan bahsedilecekse bu rantın arsa bedeli üzerinden ortaya çıktığını söylememiz gerekir.

Aktardıklarınız çerçevesinde Özelleştirme İdaresi’nden almış olduğunuz gayrimenkuller sizin için karlı bir yatırım olmayacağı sonucunu çıkarabilir miyiz?

Biz yatırımımızı beş yıllık bir plan dahilinde satın aldık. O nedenle güncel değerlemelerle yatırımımızı değerlendirmiyoruz. Biz seçim sonrası 2015-2017 yıllarının Türkiye için yeniden sıçrama yapacağı yıllar olacağı düşüncesindeyiz.

Biz yirmi yıldır 20 yıldır 15 farklı ülkede faaliyet içerisindeyiz. Bu ülkeler içerisinde az gelişmiş ülkeler olduğu gibi gelişmekte olan ve gelişmiş ülkelerde var. Bu ülkelerde ki edindiğimiz tecrübeler, Türkiye’nin çok önemli potansiyele sahip olduğunu görmemizi sağlıyor. Bölgedeki tüm ülkelerin Türkiye ile ticari ilişkiler içerisinde olmak istediğini görüyoruz. Biz 20 yirmi yıldır Rusya’da iş yapıyoruz, bu tecrübeden edindiğimiz bilgiye göre rahatlıkla Rusya’nın Türkiye olmadan bir şey yapabilmesinin mümkün olmadığını söyleyebilirim. Diğer taraftan tüm dünyada ekonomik ilişkilerin siyasi ilişkileri de belirlediğini gözlemliyoruz. Bu doğrultuda da ülkemizin önümüzdeki dönemde önemli atılımlar yapacağı kanaatindeyiz.

Bu noktada ekonomimizin motoru olarak ifade edilen inşaat sektörümüz ile ilgili neler söylenilebilir?

İnşaat sektörü dünya ölçeğinde yapılan değerlendirme sonrasında almış olduğu ikincilik ile kendini ispat etmiştir. Birinci olan Çin’inde güçlü finansal yapıları nedeni ile aldığı ihaleleri Türk firmalara yaptırdığı düşünüldüğünde, Türk inşaat sektörünün fiiliyatta dünya birinciliği almış olduğunu söyleyebiliriz. Sorunlarımız yok mu, elbette ki var. Ancak bu sorunları yakında çözümleyebilecek irademiz ve gücümüz de var. Buradan yola çıkarak inşaat sektörünün geleceğinin oldukça parlak olacağını söyleyebilirim.

Rusya’daki deneyimlerinizi göz önünde bulundurursak, aklımıza Rusya’da inşaat anında yatırım yapıp yapmadığınız sorusu takılıyor. Rusya’da bu çerçevede çalışmalarınız oldu mu?

Rusya’da bu konuda ortak bir yatırımımız var. Rusya’da önemli işlere imza atmış Esta İnşaat ile ortak olarak bir arsa yatırımımız oldu. Aynı şirket ile Türkiye’deki bir yatırımımızın da %50 ortağıdır. Bunun yanında Türkmenistan’da kurmuş olduğumuz inşaat şirketimizle, Türkmenistan’da çalışmalarımıza devam ediyoruz. Tabi orada ana müteahhit devlettir bizler alınan projelerin bir nevi taşeronluğunu yapmaktayız. Polimeks, Gap İnşaat gibi firmalarda bizim gibi çalışmaktadır. Bunun dışında yıllarca Irak pazarında yaptığımız ticari faaliyetler neticesinde, Kuzey Irak’taki inşaat projeleri ile ilgili teklifler alıyoruz. Bu çerçevede yurtdışındaki etkinliklerimizi artırarak yolumuza devam etmeyi düşünüyoruz.

Yapmış olduğunuz gayrimenkul yatırımı sonrası Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kurmayı düşündünüz mü?

Şu an için GYO kurmak gibi bir düşüncemiz yok. GYO’nun avantajları olduğu noktalar var. Ancak bu konuda gerekli altyapı ve birikimin olmadığını düşünüyoruz. Bu konu dünyadaki örneklere baktığımızda farklı derinlikler görüyoruz. Burada bu derinliklerin olmayışı büyük bir handikaptır. O nedenle bu konunun bizim için erken olduğunu düşünüyoruz.

Birleşik Gayrimenkul’deki ortaklarınız ile ilgili bilgi alabilir miyiz?

Yakup Karagöz, benim üniversiteden beraber mezun olduğum sonrasında şirketlerimizi beraber kurup yönettiğim arkadaşımdır. Diğer yüzde ellinin sahibi olan ortağımız ise Güngör Çepni’dir.

Güngör Bey siyasi kimliklere yakınlığı ile bilinen bir zattır. Sizin ortaklığınızın bu yakınlık ile ilişkilendirilebilir mi? Güngör Bey benim komşumdur, dolayısıyla tanışıklığımız yıllar itibari ile arkadaşlığa da dönüşmüştür. Bu tanışıklık çerçevesinde de oluşan ticari güven bizi beraber iş yapar hale getirmiştir. Bu ihaleden öncede Birleşik Gayrimenkul şirketi ile farklı projelere girmek için çalışmalar yapmıştık. Bu kan uyuşması bugün gelinen noktayı özetlemektedir. Bu proje sonrasında da uzun soluklu bir birliktelik içerisinde olacağımızı söyleyebilirim. İnşaat sektöründe ortaklıkların çok kolay kurulduğunu ve proje bittikten sonra çabucak ayrılmalar olduğunu gözlemlenmektedir. Fakat bizim anlayışımız bunun tersi istikametindedir.