Ruhu olan, kimliği olan, yaşanabilir yapılar oluşturmayı hedefliyoruz

Girdiği her sektörde kendi farkını oluşturmayı başaran Anadolu Grubu, gayrimenkul sektöründe de izlediği yöntem ile önemli bir fark oluşturacağa benziyor. AND ile Cityscape 2014’te  “En İyi Ticari Proje” ödülünü almayı başaran Anadolu Gayrimenkul Genel Müdürü Ali Baki Usta, iyi bir çalışma ortamı oluşturduktan sonra ödülün bir sonuç olduğunu belirterek sorularımızı yanıtladı.

Anadolu Grubu olarak gayrimenkul sektörüne giriş yaptınız. İlk projeniz, bir ofis projesi olan AND. Projenizi hayata geçirirken lokasyon belirleme yönünde gelen talepler doğrultusunda mı hareket ediyorsunuz?

Biz gayrimenkul projemizi hayata geçirmeden önce bu konu ile ilgili bir araştırma yapmıştık. Ve insanlar önce ulaşıma bakıyorlar ve tercihlerini bu yönde gerçekleştiriyorlar. Gayrimenkul ve özellikle ofis projelerinde ulaşım çok önemli. Ana arterlere yakın olmak gerekiyor. Tabi bunun yanı sıra bir çok kriter de var. Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye gibi lokasyonların bu kriterleri sağladığı için bu kadar rağbet gördüğünü düşünüyorum.

Bu bölgelere baktığımızda belediye tarafından bu bölgede gelişen tempoya ayak uyduracak alt yapı ve diğer etkenler ile ilgili hazırlıkları yaptılar mı?

Tabi bu konu sadece bu bölgelerin değil İstanbul’un hatta Türkiye’nin sorunu. Master calışmasını kent bazında yapmak çok önemli. İhtiyaçları doğru tespit etmek, gelişim alanları ile ilgili sadece bugüne değil geleceğe bakıp şehir nerede ve nasıl büyümeli sorusunu araştırmak lazım. Her zaman direksiyonda olup değişimi yönetmeniz lazım. Ümraniye, Ataşehir, Kartal gibi ilçelerin bu gelişime biraz daha fazla destek olabildiğini düşünüyorum. Bu bölgelerde bir iş alanı oluştu ve yerel belediyelerin desteği olmadan bu iş alanlarının oluşabilmesi kolay değil.

Kentsel dönüşüm projeleri ile ilgili neler söylemek istersiniz?

Kentsel Dönüşüm son derece önemli ve iyi bir fikir, kesinlikle destekliyorum. Kentsel dönüşümde en önemli konu planlama, ikincisi finansman. Emsallerle oynayarak finansmanı kendi içinde yaratmaya çalışıyorsunuz. Bu, harika bir düşünce. Bizim projemizde bir Kentsel Dönüşüm projesi aslında AND’nin olduğu yerde daha önce atıl bir bina vardı ve biz onu yıkarak, yerine hem çevresiyle hem de şehir ile uyumlu bir bina inşa ediyoruz.

İlk projeniz AND ile en iyi ticari proje ödülünü aldınız. Bu proje Türkiye’de insanların ilgisi ve satış rakamları açısından beklediği ilgiyi görebildi mi?

Kozyatağı’ndaki AND projemiz bir dönüşüm projesidir esasında. Çoğu sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de ortaya çıkan, yanlış planlama sorunu ile kullanılmayan bir binayı yaşanabilir hale getirdik. Daha önce orada bir bina yapılmış ve yarı yolda finansmanı bitmiş, bugünün teknoloji ihtiyacına cevap vermeyen kullanışsız bir binayı yıkıp yeniden 10 dönüm arazi üzerine bir ofis projesi planladık. Biz planlamayı yaparken arazinin ya da bulunduğu yerin değerinden çok, ruhu olan, kimliği olan yaşanılabilir yapılar yapmayı hedefliyoruz. İnsanların mesai saatleri uzuyor ve evlerinden çok ofislerinde zaman geçiriyorlar. Bu ofislerde de insanlara evlerindeki konforu bulabilmelerini sağlamayı amaçladık. Bizim sektörde tek taraflı bir iletişim var. Siz ne yaparsanız karşınızdaki insanı onu kabullenmeye zorluyorsunuz. Uluslar arası araştırmalar gösteriyor ki kurumlar çalışan bağlılığını arttırabilmek için mekan seçimlerinde kendi tercihlerinden çok çalışanların düşünceleri doğrultusunda seçim yapmayı hedefliyorlar.

Bu konuda şirketlerin çeşitli uygulamaları var bunların hepsi insanların daha rahat ve huzurlu olmalarını sağlamak için amaçlanmış uygulamalar.

Evet çok doğru. Bizim iş yerimizde her katta oyun konsolları bulunuyor. Ve gerçektende araştırmalar gösteriyor ki tek başına bilgisayar başında verimlilik elde etmeniz mümkün değil. Başarı her zaman insanlarla iç içe fikir alışverişi yapabileceğiniz ortamlardan çıkıyor. Ve çok basit bir uygulama ama ofislerde kahve makinelerini kaldırıp insanların birbirleri ile iletişime geçebilmeleri amacı ile birçok iş yerinde cafeler kurulmuştur. Bizde ofis projemizde tüm bu araştırmaları ve gözlemlerimizi göz önünde bulundurarak projemizi detaylandırdık. Anadolu Grubunun bir stratejisi var, yeni bir sektöre girdiğinde fark yaratabilmek. Bizde AND projemiz ile bunu başardığımıza inanıyoruz. AND ile iyi bir tasarım ortaya çıktı. Geçtiğimiz sene 29 Nisan’da temel attık ve Temmuz sonu binayı açacağız. Maliyet ve süre olarak hedeflerimizi yakalıyoruz. Planlama ve emeğimizin karşılığını ödülle aldık. Dubai’de geçtiğimiz sene  Cityscape’de ”En İyi Ticari Proje” ödülünü aldık. Sonrasında jüriye başvurduk ve neyi iyi yaptığımızı anlamak için onlara neden ödüle layık görüldüğümüzü sorduk. Sonrasında bize bir rapor ile döndüler orada bahsedilen şey en iyi planlanmış bina olduğunu, tüketicinin, yatırımcının beklentisini karşılayan en iyi bina olduğunu belirttiler.

Bu projenizde emeğinizin karşılığını alabildiniz mi talep olarak?

Evet. AND ofis anlamında Anadolu yakasının en iddaalı projelerinden birisi oldu. Biz bu projemizi satmayı düşünmüyoruz, kiralamayı uygun buluyoruz. Ofis binalarında en önemli handikapımız çok mülkiyetli yapının olmasıdır. Metrekare olarak ofisi satarsanız ve çok sahipli bir yapı olur ise orasını yönetemez hale geliyorsunuz. Çünkü herkesin fiyat beklentisi kiracı hedef kitlesi farklı oluyor. Bir süre sonra iş hanına dönme riski var. Onun için batıda ofisler, kiracılarıyla kontratlarıyla sürekli fon yaratan bir varlık. Ve bu topluca el değiştiriyor böylece mülkiyeti zedelemiyorlar. Türkiye’de tek mülkiyetli bu yönde bina sayısı son derece az yabancı yatırımcılar özellikle bu tür yatırımları tercih ediyorlar. Biz bu sebeple parça parça satmayı düşünmedik. Kira danışmanlarımız çalışıyorlar gelen taleplerden de memnunuz.

Bu proje bittikten sonra hedefleriniz nedir?

İkinci projemizi Kartal’da başlıyoruz. Henüz lansmanını yapmadık ama belirtmek isterim. Ofis ve konut projesi olarak düşünülüyor şuanda.

Kartal ilçesi rekabetin yoğun olduğu bir yer. Özellikle Kartal Metrosunun tamamlanması ve Kartal Adliyesi’nin yapılmış olması bölgeye ciddi bir hareketlilik kazandırdı.

Haklısınız. Kartal inanılmaz bir istikbal vaad ediyor. Büyük ölçekli kentsel dönüşüm projesi hayata geçecek kamunun öncelikli merkezlerinden bir tanesi Kartal olacak. Biz de dönüşümden önce orada yer almak istiyoruz. Rekabet olacak ama tıpkı ofis projemizde olduğu gibi planlamanızı iyi yapıp hedef kitlenizi iyi seçerseniz başarılı olmamanız için bir sebep yok.

Sektörde bir balon oluşup, oluşmadığı çok tartışılan bir durum. Sizin bu konuda ki görüşleriniz nelerdir? Çok farklı parametrelerle bunu değerlendirmek lazım. Bizim son dönemde yapmış olduğumuz değerlendirmelere bakarsak enflasyonun üzerinde bir fiyat artışı olduğu çok net. Ama bu fiyat artışını gerçekleştiren sebepler var maliyet artışları, talep, arsa fiyatları bu durumdan etkileniyor ve fiyat artışı görüyoruz. Tüm bu etkileri bir araya topladığımızda endişe edilecek bir balonun olmadığını görüyoruz.  Kaldı ki bizim mortgage sistemimizin kontrol mekanizması gelişmiştir. Bu sebeple balon tarafında çok endişeli değiliz. Ancak gayrimenkul sektöründe konjoktürel dalgalanmalar var. Şu bir gerçek ki gayrimenkul yatırımına karar vermek 3 yıl, yatırımı gerçekleştirmek 3 yıl o yatırımın ekonomik ömrü 50 yıl. Bu aşamada 50-60 yıllık bir süreden bahsediyoruz. Mutlaka yatırım kararlarında önemli bu durum ama geniş alandan baktığınızda bu sektörün geleceğinin olduğunu görüyorsunuz. Geleceği görmeniz ile birlikte bu kentin yenilenmesi gerektiğini kabul ediyorsunuz. Bu durum beraberinde dönüşüm projelerini getiriyor. Dönüşüm projeleri ile birlikte sektöre hareketlilik geliyor. Bu açıdan bakıldığında sektör ile ilgili ben kendi adıma umutluyum. Daha iyi olacağına inanıyorum.