Sektörde güçleri birleştirip daha farklı bir noktaya gelmek çok önemlidir

Dumankaya İnşaat, kurucuları İbrahim Dumankaya ve Halit Dumankaya yeni ve farklı projelere odaklanmak stratejisi ile birlikte, 50 yıldan fazla süren birlikteliklerini, sektöre örnek olacak bir profesyonel yaklaşım ve anlaşma ile noktalayarak, ticari faaliyetlerine ayrı devam etme kararı aldılar.

50 yıllık ortaklıklarına son verdikten sonra kendi yolunu çizen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya, herkes memnun ise bir sorun yoktur, şeklinde yaşanan ayrılığı özetliyor. Bu dönemin işbirliği ve büyüme dönemi olduğunun altını çizen Uğur Dumankaya, sektörü ve yaşanan gelişmeleri dergimize değerlendirdi.

2013 yılının gayrimenkul sektörü açısından iyi bir yıl olduğu belirtiliyor. Dumankaya açısından 2013 yılını değerlendirir misiniz?

2013 bizim adımıza iyi bir yıldı. İstediğimize yakın büyüme sonuçları elde ettik. 2013’te özellikle yabancı satışlarının arttığını gördük. Tüm satışlar içerisindeki payı bir önceki sene %3’ten % 17’ye çıktı. Son 6 ayda da %30’a kadar çıktı. 2014’te de seçim sürecine rağmen satışlara temkinli bir iyimserlikle yaklaştık. 2014’te de bunu sürdüreceğimizi tahmin ettik ve gerçekten de tahminimiz doğru çıktı. Bu çok iyi bir gelişme. Bu konuda yeni atraksiyonlar yapma, satışlarımız ilerletme gibi organizasyonlarımızı bu yönde geliştirmek için çalışmalar yaptık. Dövizin hızlı artması yabancı satış oranlarımızı arttırdı. Çünkü dolar bazında konutlarımızın fiyatı düştü. Dolar artışıyla ihracat nasıl artarsa bizde de aynı durum oluştu. 2014 yılı bizim için geçen yılın tekrarı gibi görünüyor. Çok ciddi bir rekabet ortamı var. Bu rekabet ortamında ayrışabilmek için projeyi geliştirip satarken müşteri ilişkilerine dikkat edilmesi gerekiyor. Olgunlaşmış ekonomilerde bunların olması gerekiyor. Biz de zaten bunları yerine getirmeye çalışıyoruz. Yurtdışı satışlarımızda daha uzmanlaşıp reklamla ilgili çalışmaların nerede yapılması gerektiği konularında uzmanlaşıyoruz.

Orada düzen de lazım. Örneğin Esenyurt’ta olaylar yaşandı, yabancılar korktu. İtibarı zedelemememiz lazım.

Gayrimenkul geliştiricileri arasında İstanbul’a gelince kendini ispat etmiş firmalar var. Biz özellikle yurtiçinde zaten biliniyoruz ama yurtdışında kendimizi ispatlamamız gerekiyor. Onun için yurtiçinde anlatmadığımız şeyleri yurtdışında anlatıyoruz. Kendimizi, geçmişimizi, projelerimizi tanıtıyoruz. Müşteri memnuniyetini anlatmaya çalışıyoruz ki bu önemli bir unsur. Devletin bu konuda itibar zedelenmelerine karşı bir takım önlemler alması gerekiyor. Çünkü çok büyük bir pazar ve önemli bir ihracat kalemi olacağına inanıyorum. Tamamen yurtdışında gelen bir pazar, turizme katkısı var. Çok fazla gelecek vaat ediyor. İnşallah yine altın yumurtlayan tavuğu kesmeyiz. Çürük yumurtalarla sağlam yumurtaları aynı sepete koymamamız gerekiyor çünkü yurtdışı bizim için çok önemli bir pazar.

Daha güçlü firmalar oluşturmamız gerektiği ifade ediliyor. Erdoğan Bayraktar da gitmeden Almanya ya da Fransa’da yıllık 10 milyar dolar ciro elde edilirken bizde olmuyor demişti. Çünkü firmalarımız küçük, birleşmemiz lazım ama olmuyor. Aileler bile bölünüyor. Sizde de böyle bir durum söz konusu. Ayrılmanız nasıl yansıdı?

Geçtiğimiz sene aile fertlerinin farklı projeler ve iş kollarına odaklanmak istemesi sonucu amcam İbrahim Dumankaya ve  babam Halit Dumankaya ticari faaliyetlerini bundan böyle farklı yönetim yapıları altında sürdürmeye karar verdiler. Alınan bu ortak karar sonrasında Biz Dumankaya Grubu olarak yola devam ediyoruz. Amcam İbrahim Dumankaya ve ailesi de farklı bir isimle yollarına devam ediyorlar. İki taraf da memnunsa bir sorun yok. Gayrimenkul çok büyük bir sektördür. İki tarafın da 50 yıllık bir tecrübesi var. İki tarafın da hayatını başarıyla sürdürebileceğini düşünüyoruz. Tabi ki normalde güçleri birleştirip daha farklı bir noktaya gelmek çok önemlidir. Türkiye’de sermaye kıtlığı var. Bir yandan da finansal enstrümanları kullanma, pazarlama, geliştirme gibi her işi ayrı uzmanlık olarak görüp bunları yapanlar daha farklı noktalara ulaşacaklar. Mesela biz bu vizyonla hareket ediyoruz. Geçenlerde Ortadoğu’nun en büyük gayrimenkul geliştiricisi olan Al Mazaya ile stratejik bir ortaklık anlaşması yaptık. Onlarla birlikte İstanbul’da çok büyük gayrimenkul projeleri geliştirmeyi planlıyoruz. Bunun gibi gerek yurtiçinde gerek yurtdışında birçok projemiz var. Çünkü artık işbirliği ve büyüme zamanı. Gayrimenkul sektörü ciddi ortaklıklarda çok daha fazla büyüyecek.

Türkiye’nin yapısında bu var. Gama’nın geçmişine bakarsak ayrılan iki taraf da önemli projeler gerçekleştirdiler ama bir arada olsalar daha büyük işler başarabilirlerdi.

Biz bu oluşumdan çok memnunuz. Bazen bazı şeyler oluyor, akacak kan damarda durmuyor.

İstanbul bir yandan genişliyor, 3. havaalanı gibi projeler yapılıyor. Bu, sektörü geliştirir mi?

Tabi ki çok hareketlendirecek. İstanbul’a kentsel dönüşümden başlayacak olursak 20 senede 500 milyon dolarlık bir pazardan bahsediliyor. Türkiye’de % 65 deprem sorunu olan ve % 50’si eski binalar var. Nüfusu genç ve gelişen bir ekonomiye sahip. Kentler artık gelişen insanını ihtiyacını karşılayamayacak durumda. Kentin en muteber alanları yıkıntı olarak görünüyor ve dünyada İstanbul ve Türkiye’ye olan ilgi, global firmaların üslerini Türkiye’ye çevirmeleri, yabancılların konut alımının artması gibi bir çok olay aslında gayrimenkul sektörünün ne kadar gelişeceğini gösteriyor. İstanbul’da bu gelişmeyle beraber bir takım yeni projeler hayata geçiriliyor. Bunlardan bazıları havalimanı, 3. köprü, otel, rezidans, yol yatırımlar. Tabi ki çok büyük bir pazar. Bu pazara ve istikrara önem verelim. Devletin yeni yapacağı düzenlemelerle beraber gayrimenkul sektörünü içeride ve dışarıda çok iyi temsil edebilecek, liyakate ve performansa dayalı bir yapılanma içine girip bu büyümeyi gerçekleştirelim istiyorum. Türkiye dünyanın sayılı ekonomilerinin içine girmek istiyor. Bu, bizim elimizde. Biz yaparsak olabilecek. Türkiye tam tersi orta gelir tuzağına düşüyor. Katma değer eklemeyip büyümeyi etkili yapamaz, demokrasiyi açık hale getiremez, bana bu kadarı yeter derse olduğu yerde sayacak. Bizim bunları yapmamız gerekiyor. Bunun için de liyakate ve performansa dayalı, iyinin ödül aldığı, kötünün cezalandırıldığı, ideolojiye bağlı olmayan sistemlere ihtiyacımız var. Bunu başarırsak gayrimenkulde çok daha iyi noktalara geleceğiz. Büyük bir potansiyel var ama Bu potansiyel geçmişte, özellikle 1990’lardan 2002’e kadar olan süreyi nasıl kaybettiysek şimdi de dünyadaki gelişimi gözlemleyemezsek ekonomimizi yükseltmemiz mümkün değil. Değişimler bizi bekliyor. En önemli olan burada açık ve sivil bir toplum olmamız ve şeffaflaşabilmemiz.

Hükümet de bir yandan ekonomiyi soğutmaya çalışıyor. KDV artışı gibi düzenlemeler geldi.

Bazı noktalarda ekonominin kontrolsüz büyümesini istemezler ama gayrimenkul Türkiye ekonomisi için hayati bir sektör. Türk sanayi neredeyse inşaata hizmet eden bir yapı üzerine kurulu. Biz yüksek ya da çok katma değerli bir sanayi değiliz. Daha orta ölçekte bir sanayimiz var ve bunun ileride değişmesi gerekiyor. Biz gayrimenkulle de gelişebiliriz. Özellikle de yurtdışı satış ve yatırımlarla gelişebiliriz. Bunun devam ettirilmesi gerekiyor.

KDV’nin de çok etkisi olmadı. Türkiye’de hızlı yaşanan gezi olayları ve Soma’da yaşananlar biraz etkili oldu. Seçimlere kadar olan süreci daha durgun bekliyorduk ama düşündüğümüzden iyi geçti. Sonrasındaki süreçte de daha çok hareket beklerken umduğumuz kadar iyi devam etmedi. Stabil bir şekilde devam etti. Bu durum daha iyi gibi görünse de öngörünüz zorlaşmış oluyor. Türkiye’de orta ve uzun vadede potansiyel var. Çok büyük hatalar yapmazsak iyi noktalara geleceğiz.

Projeleriniz nasıl ilerliyor?

Bizim projelerimizde bu sene 3200 daire teslim ediyoruz. Her sene de bir o kadar yapıyoruz. Bu sene inşaatta 580 milyon ciro hedefliyoruz. Genel olarak grubum cirosunun % 75’ini inşaat oluşturuyor. % 30 büyüme hedefimiz var. 580 milyon olamasa da 500 milyona yaklaşacağımızı düşünüyoruz. Geçen sene 400 milyon civarındaydık.

Yeni yatırım planlarınız neler?

Farkı yerleri araştırıyoruz. Yeni ortağımız ile yeni yerler araştırıyoruz. Kentsel dönüşüm için araştırmalar yapıyoruz.  Fikirtepe’de 2 tane arazi aldık.

Fikirtepe nasıl ilerliyor. Herkes ilerlemediğini ifade ediyor.

Biz ilerlemeyenlerden alıyoruz. Genelde devir alıyoruz.

Orada kanuni eksiklik mi var yoksa anlaşmada mı sorunlar var? Bir de orada lüks konutlar yapılıyor ve oturanların aidatı bile ödeyemeyeceği ifade ediliyor.

Kentsel dönüşüm bir algı yönetimi süreci. İnsanları mahallelerinden taşınmaya ikna etmeniz gerekiyor. Bir yandan kanuni zorluklar var. Bir yandan da buradan kar etmek isteyen insanlar var. Bu noktada bir takım şeyler yapılmaya çalışılıyor. Biz de Fikirtepe’de iki projenin çalışmalarına başlıyoruz. Fikirtepe’de ciddi bir rekabet ortamı var. Çok güzel bir lokasyonu var. İstanbul’un merkezi.

Nasıl bir proje düşünüyorsunuz?

Orada metrekaresi 6000 liradan aşağı proje yapamazsınız. İnşaat maliyetleri yüksek.

İnsanlar gecekondudan çıkıp projelerde mi oturacak?

Bence % 85’i satıp başka yerlerde oturacaklar. Orada bizim alışık olduğumuz insan tipi oturacak.

Bu insanlar buradan çıkacak ve başka yerlerde yeniden gecekondu yapacak ve çarpık yapılaşma süreci devam edecek.

Artık yapamazlar. Kimse araziyi kaptırmaz. Dağın tepesine de gidemezler.

Kentsel dönüşüm sürecinde belediyelere önemli işler düşüyor. Belediye başkanının bence en önemli işi kentsel dönüşümler. Kentsel dönüşümü yaparken de dikkat edilmesi gereken noktalar var. Sadece binaları yıkıp tekrar yapmak değil. Türkiye’nin birkaç sorunu var. Bizim cari açık sorunumuzdaki en büyük etken enerji. Burada en çok etkileyen konutlar. Bizim burada sürdürülebilir çevreye ihtiyacımız var. İnsanların yaşamı değişiyor ve akıllı evler gerekiyor. İnsanların deprem korkusu var. Bu yapılıyor. Bir de kentsel dönüşüm aslında kentsel yenileme gibi oluyor. Çünkü herkes büyük bir oyunun parçası olmak yerine kendi başına hareket ediyor. O zaman da kaotik bir ortam oluşuyor. Bir kültürel kent kimliği ortaya çıkamıyor. Herkes farklı yapıyor ve bittiğinde depreme dayanıklı, içi lüks ama dışarıdan baktığınızda bizi rahatsız edecek olan bir yapı çıkıyor. Tekrar değişmesi gerekecek yapılar ortaya çıkıyor. Bunların planlanması gerekir. Sadece bizim ruhumuzdan çıkan ilhama göre yapılırsa ortaya iyi bir şey çıkmayabilir. Ben türkü söylerim, diğeri arya söyler, öbürü disko yapar, ortaya farklı yapılanmalar çıkar. Hepsi kendi içinde tutarlı olabilir ama kimliksiz binalar bütünü ortaya çıkar. Kentsel dönüşüm aslında büyük bir fırsat ve bunu değerlendirmemiz gerekiyor.