AND’den yeni nesil mahalle anlayışı

Kozyatağı’nda gerçekleştirdiği proje ile rüştünü ispat eden AND Gayrimenkul, Kartal’da gerçekleştireceği yeni projenin hazırlıklarını sürdürüyor. Yapılan önemli yatırım öncesi görüşlerini aldığımız AND Gayrimenkul Genel Müdürü Ali Baki Usta, sorularımızı yanıtladı.

2015 yılında iki önemli seçim olması nedeniyle gayrimenkul sektöründe bir düşüş beklentisi vardı, fakat tam tersine sektörün büyüdüğünü gözlemledik. Büyüme trendi daha devam eder mi?

Yaşananları beklenen bir gelişme olarak görüyorum. Gayrimenkul sektörü açısından yapılan değerlendirmelerde, sirkülasyon, canlılık, nüfus artışı, genç nüfus gibi etkenler oldukça önemlidir. Bu göstergelere baktığınız zaman özellikle İstanbul açısından son derece pozitif bir veri elde edersiniz. Bu göstergelere bir de alt yapı çalışmalarını ve İstanbul’un küresel çaptaki konumunu eklediğinizde sektör açısından iyimser bir tablo ile karşı karşıya kalırsınız.  Gelen satış rakamları da bu durumu destekliyor. Konut sektörüne baktığınız zaman 2013, 2014 ve 2015 yılında sürekli büyümenin olduğu gözlemlenir. 2015 yılında bölgemizdeki gelişmeler, iki önemli seçim yapılmasına rağmen sektörün büyüdüğünü görüyoruz. 2015 yılında 1.289 bin adetlik bir konut satışının yapıldığı belirtilmiş. Bu satışların yüzde 53,6’sı ikinci el konut satışları, geriye kalan ise birinci el satışlardır. Yabancıların konut alımlarına baktığınız zaman da giderek artan bir ilginin olduğunu görüyoruz.

Bu noktada sektörde bir balon var mı veya gelecekte kriz olabilir mi, sorusuna cevap vermek için arz kısmını da kontrol etmek gerekiyor. 2015 yılında gerek ruhsat sayısının gerekse iskân sayısının azaldığını görmekteyiz. Bu veriyi önemsememizin en büyük nedeni, talebe göre, ekonomik verilere göre sektör temsilcilerinin arz tarafını  iyi yönettiklerini göstermektedir. Dolayısıyla sektör açısından sağlıklı bir büyümenin işaretidir. Diğer taraftan gayrimenkul fiyatlarının arttığını görüyoruz. Bu noktada Merkez Bankası’nın açıklamalarına baktığımızda sektördeki kalitenin arttığını ve fiyat artışlarında kalite artışı etkisinin (hedonik) yüksek olduğunu ortaya koyuyor.

Tüm bunları göz önüne aldığınızda olumlu bir gelecek beklemek mümkün görünüyor.

Durum böyle iken bankaların sağladıkları krediler açısından baktığımızda eskiden bir konutun yüzde 75’ine kredi verilirken bugünlerde bu oranın giderek düştüğünü görmekteyiz. Bu durumun nedeni ile ilgili bir değerlendirme alabilir miyiz?

Bu durum gayrimenkul sektörüne olan güvensizlikten öte  genel ekonomik jeopolitik koşullardan,  hane halkı geliri ve  ödeme gücünden kaynaklanıyor. Bankalar da sorunlu kredi yönetimi için verdikleri kredilerde daha temkinli olmaya çalışıyorlar. Türkiye’nin her bölgesinde fiyatlar yükselmiyor. Örneğin Doğu Karadeniz’de konut fiyatlarının düştüğünü görüyoruz. Bu durum sektör açısından sağlıklı bir gelişmedir. Çünkü sektörde bir balon oluşumun tanımı, bir ülkede ardı ardına yaşanan fiyat artışıdır. Bu açıdan bakacak olursak ülkemizde arz talebe göre hareket edildiğini söyleyebiliriz.

Ofis arzı ile ilgili gelişmeleri aktarır mısınız?

Gayrimenkul sektörünün ofis tarafında ciddi bir talep var, fakat ofis alanındaki işlemler güncel olaylardan hemen etkilenmektedir. Çünkü olumsuz bir durum olduğunda firmalar aldıkları kararları erteleyebiliyorlar. Özellikle döviz kurları, yabancı firmaların Türkiye ile ilgili yatırım kararları, ofis piyasasını çok fazla etkiledi. İşlem hacimleri çok düştü. 2016 yılının ilk çeyreğine de baktığınız zaman en büyük kiralama işlemlerini AND Kozyatağı projemizde yaptığımız görünüyor. A Plus ofis sektöründe işlem hacimleri düşüyor.  Fakat bekleyen talebin gerçeğe dönüşeceğini düşünmekteyiz.

Yüksek metrekarelik ofislerde tek bir iş yeri sahibi olduğu noktasındaki projenin İstanbul’da çok az olduğunu ve firmalarında birden fazla ofis sahibi ile masaya oturmak istemediği belirtiliyor. Bu açıdan projenizi değerlendirir misiniz?

Türkiye’de finansman modeli olarak paylaşım  sistemi çok yaygındır. Böyle olduğu zaman da yaptığınız ofislerin yarısı oradaki arazi sahiplerine bırakılıyor. Arazi sahipleri ve projeyi yapan müteahhit kendi yerlerini satmaya başlayınca da bir projede birden fazla sahibi oluyor. Ofis alanında böyle projelerin sayısı çok yüksektir. Son dönemlerde bunun dışına çıkan birkaç örnek oluştu. Bizim yaptığımız AND Kozyatağı projesi gibi projeler ortaya çıktı. Sürdürülebilirlik açısından tek mülkiyet çok önemli. Bunların sayısı da zamanla artacaktır. Uluslar arası standartlarda çok mülkiyetli yapılan A sınıfı olarak dahi kabul edilmiyorlar.

Ofis alanında belirli standartlar getirilemez mi?

Bunu zorunlu hale getiremezsiniz, o zaman müdahale etmiş olursunuz. Fakat piyasadaki oyuncuların bu alanda da bir değer oluştuğunu gördüğünde o zaman bu alanda da yatırımlar yapılacaktır. Fakat şunu da belirtmek isterim, ofis projeleri ülkemizde canlanmaya başlarken yaşanan ekonomik gelişmeler sektörün ilerlemesini biraz durdurdu. Biz de AND Gayrimenkul olarak yaptığımız projeyi farklı insanlara satabilirdik, fakat satmadık. Bu durum bir tercihtir. Kredi kullanıp, iyi bir proje oluşturup, iyi bir de yönetim oluşturursanız, kiracılarınızla birlikte yıllık 13-14 milyon dolar kira geliri olan toplam 200 milyon dolarlık bir değer çıkıyor ortaya. Fakat bu her yatırımcının göze alabileceği bir yatırım değildir.

Ülkemizde yatırımcılar oteller kuruyorlar fakat ilerleyen dönemde beklediklerini karşılayamayınca oteli dönüştüremiyorlar. O açıdan otel yerine ofis alanına dönüşler daha sağlıklı olabilir mi?

Ülkemizdeki yatırımlarda en büyük sorun yatırım yapmadan önce net bir kararınız olmamasıdır. Siz binanın fonksiyonuna, satış ya da kiralama modellerine başlangıçta net karar veremezsiniz doğru projeyi yapamazsınız. O kararı verdiğiniz zaman çok farklı yapılar ortaya çıkıyor. Biz AND Kozyatağı projesini yaparken Anadolu Grubu’nun yönetim binası şeklinde yapsaydık, farklı bir projeyi ortaya çıkartırdık. Satacak olsaydık projemiz farklı bir şekilde olacaktı. Biz belirlediğimiz müşteri kitlesine kiralayacağız dedik. Böyle yola çıkınca da araştırmalar yaptık. Firmaların ofisten beklentilerini, daha rahat çalışma koşulları, dünyada bu alanda neler oluyor gibi sorulara cevaplar bularak bu projeyi hazırladık. Sağlıklı yapılar da böyle ortaya çıkıyor. Geçen sene Dubai’de en iyi ofis ödülünü aldığımız zaman jüriye şu soruyu sorduk. Neden bizim projemizi seçtiniz, dedik. Bizim aldığımız hiçbir ödül, tasarım ödülü, estetik ödülü değildir. Bizim aldığımız ödüllerin hepsi geliştirme, yatırım ödülleridir. Dubai’den gelen yanıtta ise planlama sürecimiz ve aldığımız ticari kararın isabetliliğine vurgu yapılmıştı.

İstanbul’da gayrimenkul sektörünün gelişiminde belediyelerin yaptığı çalışmalar sizce yeterli mi?

Avustralya’daki bir şehrin imar planıyla bugünkü şehri karşılaştıran bir raporu görmüştüm. Yüzyıl önce yapılan imar planıyla şehrin bugünkü durumu tamamen örtüşüyor. Türkiye’de böyle bir gelişimi düşünemeyiz. Avrupa Ödülleri sırasında İstanbul Sancaktepe Belediyesi’de bir ödül almıştı. Ben de 1991 yılında İngiltere’de yaşadığım eve gittim ve ne sokakta ne de yaşadığım evde hiçbir değişimin olmadığını gördüm. Küçük esnafına kadar hepsinin aynı olduğunu gördüm. Orada ödül alan belediyemiz ise o dönemde daha kurulmamıştı. Belediye iyi işler yapıyor olabilir, fakat bizler üst planlamayı maalesef iyi yapamıyoruz. Bu sorunları bir belediye başkanı çözemez. Bir kentin kimliği olmalıdır ve bu kimliği kaybetmeyecek ve güçlendirecek çalışmalar yapmalıyız.

AND Kozyatağı projesi beklentileri karşıladı mı, talepler yeterli mi?

Bu projenin bitişi kötü bir döneme denk gelmiş olmasına rağmen halen iş planlarımız doğrultusunda ilerleyebiliyoruz. Her koşulda iyi iş ve ürün, karşılığını bulabiliyor. Yılbaşında AND Kozyatağı projesinde hayat başladı. Anadolu Yakası’nda en yüksek kira değerine sahip bir proje oldu. Doluluğumuz yarıya ulaştı. Mevcut görüşmelerle muhtemelen 2016 yılı sonunda binayı tümüyle doldurmuş oluruz.

Projenizde kimlik oluşturabildiniz mi?

Bunu oluşturduğumuzu düşünüyorum. Kente, bölgeye yakışan bir proje oldu. Son derece fonksiyonel bir projeyi hayata geçirdik. Çevre ile bütünleştiğini söyleyebilirim. Etrafında hiçbir duvar göremezsiniz. Hiçbir güvenliğe uğramadan lobisinde çay, kahve içebilirsiniz. Katlara çıktığınız zaman aramalardan geçiyorsunuz. Giriş katında restoranlar, cafeler öncelikle o bölgeye hizmet edecek şekilde tasarlandı. Duvarların arkasında kurulan bir bina yapmadık. Aynı zamanda çok farklı bir yönetim anlayışı oluşturduk. Yönetim işini AND Gayrimenkul olarak biz yapıyoruz. Bu projelerde sadece iyi inşaat yapmanız yetmiyor. Projenin başına öyle bir arkadaşımız geçti ki orada firmaların ve yaşayan, çalışan herkesin hakkını bize karşı koruma misyonu var.

Kartal Projesi’ne gelecek olursak sürekli gelişen bir bölgede proje yapıyorsunuz. Proje ile ilgili bilgi verir misiniz?

Kartal hızlı bir dönüşüm içinde. Kentsel dönüşümle ilgili de gelişmeler var. Sorunların çözüldüğünü görüyoruz. Bizim yaptığımız proje de Kartal’ı tümüyle değiştirecektir. Kartal, İstanbul’un ve Anadolu yakasının girişi ve kapısı olarak görülüyor. Ulaşım alt yapısı ciddi bir ölçüde destekleniyor. Hemen yanında Körfez projesi Kartal’a çok yakın bulunuyor. Bütün bu gelişmelere baktığınızda Kartal gelecek vaat ediyor. Biz de satın aldığımız araziler üstünde bir proje geliştirdik. Burada ‘’yeni nesil bir mahalle’’ inşa edeceğiz. Yeni nesil fakat özlediğimiz çocukluk, komşuluk ilişkilerini yaşayan, yaşatan bir mahalle yapmayı yapmayı planlıyoruz.

Bu projeler dışında yeni projeler düşünülüyor mu?

Ankara’da bir arazimiz var. Balgat’ta küçük bir arazimiz bulunuyor ama Kartal çok büyük bir proje olduğu için bu projede önemli bir mesafe almadan yeni bir projeye girmek istemiyoruz. Kartal projesinde çok fazla talebin olduğunu söyleyebilirim.  İyi bir satış yakalayabilirsek yeni bir projeye başlayabiliriz.