Yeni ve uygulanmamış fikirlerle projelerimizde fark yaratıyor, sektöre öncülük ediyoruz

1996 yılından bu yana Bilkent Holding çatısı altında faaliyet gösteren Tepe Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş, perakende sektöründe ilkleri başarmış ve farklılık yaratan birçok başarılı projeye imza atmış olmanın gururuyla çalışmalarını sürdürüyor.

AVM’lerin artan rekabet ortamında yönelimleri ile ilgili görüşlerine başvurduğumuz Tepe Emlak Yatırım Genel Müdürü Hayal Olcay, sorularımızı yanıtladı.

Tepe Emlak Yatırım hakkında bilgi verir misiniz?

1996 yılından bu yana Türkiye’nin en köklü kuruluşlarından biri olan Bilkent Holding çatısı altında faaliyet gösteriyoruz. AVM yönetimi ve danışmanlığı hizmetlerimizin yanı sıra konsept ve proje danışmanlığı yapıyor, alışveriş merkezlerindeki ticari alanların kiralanması konularında strateji odaklı düşünüp farklılıklar yaratmayı amaçlıyoruz. Hizmet verdiğimiz bütün alanlarda gerek kurumsal yapımız gerekse bağlı bulunduğumuz holding şirketlerinin sağladığı sinerjiyi avantaja dönüştürerek, yarattığımız çözümlerle çalıştığımız markalara değer katmanın yanı sıra birçok kişiye de istihdam imkânı yaratıyoruz.

Tepe Emlak Yatırım bünyesinde 42 Maslak,  Sığacık Teos Marina, Mix Kayseri AVM gibi karma kullanımlı projelere verdiğimiz ticari alan kiralama ve konsept danışmanlığı hizmetlerimizin yanı sıra, hali hazırda Bilkent Center, Bilkent Station, Tepe Nautilus, Ankara’nın ilk açık hava projesi Tepe Prime Avenue, 365 AVM ve Ahlatlıbel Atatürk Parkı’nın kiralama ve yönetimini gerçekleştirmekte ve bazı önemli karma projelere ticari alanları ile ilgili kiralama ve konsept danışmanlığı hizmeti vermekteyiz.

Tepe Emlak Yatırım olarak son yıllarda hem kendi yerlerinizde hem de hizmet verdiğiniz projelerde ulaştığınız büyüklük nedir? Alışveriş merkezlerinde yakaladığınız başarının sırrını ve önceliklerinizi anlatır mısınız?

2019 yılı itibariyle kiralama ve yönetim hizmeti verdiğimiz 130.000 m2 kiralanabilir alana sahip alışveriş ve yaşam merkezlerinde yılda ortalama 30 milyon ziyaretçiyi ağırlıyor ve yaklaşık 400 kişiyi istihdam ediyoruz.

Tepe Emlak Yatırım olarak öncelikli hedefimiz, yatırımcılarımıza ve bütün iş ortaklarımıza hayatlarını kolaylaştıran çözümler sunarak yaşama ve markalara değer katmaktır. Biz başarıda ve verimlilikte sürekliliği önemsiyor, tüm iş birimlerimizde iş yapış modellerimizi bu doğrultuda şekillendiriyoruz. Lokasyona, müşteri profiline ve kurumsal yapımıza uygun stratejilerle öncü projeler geliştirmeye özen gösteriyoruz. Hedef kitleyi, beğeni ve beklentilerini iyi bilmek, pazarlama stratejisini ve projeleri buna göre hayata geçiriyor olmak çok önemli. Tüketicilerin değişen tercihlerini ve beklentilerini analiz ederek alışveriş merkezlerimizin aynı zamanda bir yaşam merkezi haline gelmesi için çalışıyoruz. AVM’lerimize gelen ziyaretçilerimize ideal marka karmasını deneyimle birleştirdiğimiz bir dünyayı sunmayı amaçlıyoruz.

Diğer yandan kiracılarımızı doğru anlamaya çalışıyor, dinliyor ve taleplerini öncelikli şekilde değerlendiriyoruz. Bu da iletişimde açık olmayı öncelikli kriterimiz haline getiriyor. Hem yatırımcıyı, hem kiracıyı, hem de ziyaretçilerimizi iyi tanımak başarıya giden yolda ilk adım. Ziyaretçisini iyi tanıyan bir alışveriş merkezi, onların talepleri doğrultusunda doğru hazırlanmış proje ve kampanyalarla ziyaretçilerine dokunarak başarıya ulaşabilir. Her iki tarafın taleplerini dinlemek, anlamak, yaptığımız çalışmaları değerlendirerek bir sonraki adımımızı buna göre atmak, yatırımcılarımızı ve ziyaretçilerimizi doğru yönetim, marka ve etkinlikle buluşturmamızı sağlıyor. Bu konuda pazar araştırmalarına yönelik yatırımlar yapıyor stratejilerimizi bu doğrultuda belirliyoruz. Önemli bir diğer kriterimiz ise ihtiyaçları güvenli ve konforlu bir ortamda sunmak. Gençler ve çocuklu aileler artık sosyalleşmek ve kültürel etkinlikler adına aradıklarını bir arada bulabildikleri AVM’leri tercih ediyorlar. Biz de genciyle, yaşlısıyla, çalışanı ve ev hanımıyla her kesimden ziyaretçiye hitap eden kendilerini iyi, değerli, mutlu ve güvende hissedebilecekleri alanlar yaratıyoruz.

Yeni nesli yakalama konusunda nasıl stratejileriniz var? Tüketici tercihleri projelerinizi nasıl etkiliyor?

Dünyada ve Türkiye’de AVM sektöründe rekabetin yoğun yaşandığı bu dönemde, farklılaşmak, yapılmayanı yapmak ve yaratıcı olmak başarıyı getirecek en önemli kriterlerdir. Başarılı olmak için çabalayan bunca alışveriş merkezinin var olduğu sektörümüzde farklılaşmak isteyen şirketler, öncelikle hedeflerini net olarak belirlemelidir. Rekabetin fotoğrafını doğru açıdan çekerek, güçlü ve zayıf yönleri belirleyip buna göre planlı bir iş modeli oluşturmalıdır. Bu aşamadan sonra da önemli olan yaratılan farklılığın doğru iletişimle aktarılmasıdır. Ancak ziyaretçileri olumlu anlamda şaşırtıp benzerlerimiz ve rakiplerimizden ayrılarak,  onların zihninde markalaşıp sadakat yaratabiliriz.

İçinde bulunduğumuz rekabet ortamında yenilikçi ve fark yaratan cesur projelere imza atmanın ne kadar önemli olduğunun bilincindeyiz. Uzman kadromuzla AVM yatırımları, yönetimi ve proje danışmanlığı konularında sektördeki ve dünyadaki gelişmeleri yakından takip ediyor, yeni ve uygulanmamış fikirlerle projelerimizde fark yaratıyor ve sektöre öncülük ediyoruz.

Örnek olarak, Bilkent Station’da konuklarımızın kendilerini rahat, keyifli ve ait hissedecekleri, tren garı görüntüsünde olan özel mimarisi ile Türkiye’de hiç yapılmamış alışveriş, yaşam ve gastronomi alanları oluşturduk. Kapalı sokak konseptindeki farklı mimarisi içerisinde Dünya mutfaklarından oluşan marka karması, farklı konseptlere sahip kafe, restoranları, butik mağazaları ve eğlence mekânları ile fark yarattık. Ferah, yüksek tavanlı alanları, açık terasları, yatay ve dikey bahçeleri ile Bilkent Station, bugün şehrin en gözde ve adından övgüyle söz ettiren lezzet, oyun ve eğlence durağı olmayı başardı.

2019 yılı sizin için nasıl başladı? Kısa ve orta vadeli büyüme ve yatırım planlarınızdan bahsedebilir misiniz?

Türkiye’de son 2 yıldır yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve bunun insanlar üzerinde yarattığı psikoloji kuşkusuz bütün sektörler gibi bizim sektörümüzü de olumsuz yönde etkiledi. 2019 yılı düşen cirolar ve yeni kiracı bulma konusunda sıkıntılarla başladı. Sektördeki marka hareketleri, yeni AVM yönetmelikleri ve rekabetin artmasının yansımalarını hissetmeye devam ediyoruz. Bu dönemde ilişkileri doğru yönetmek her zamankinden daha fazla önem kazanıyor. Kiracılarımızla çözüm odaklı, şeffaf ve hakkaniyet esaslı ilişkilerimiz, onlardan gelen taleplerle ilgili doğru analizleri yaparak karşılıklı kazanma politikamız çerçevesinde aldığımız ciro arttırıcı önlemler ve ziyaretçilerimize sunduğumuz özenli, kaliteli ve farklılaşan hizmet anlayışımızla memnuniyet ve sadakat düzeyini en yukarıda tutarak doluluk oranlarımızı ve sürekliliğimizi koruyoruz.

Yakın ve orta vadedeki hedef ve planlarımızdan bahsedecek olursak; yakın dönemde yeni açılacak bir AVM yatırımımız yok ancak Tepe Emlak Yatırım olarak Bilkent Holding bünyesindeki grup şirketleriyle birlikte bazı ortak çalışmalar yürütmekteyiz. Bunun dışında yönetimini üstlendiğimiz tüm AVM’lerde yakaladığımız başarıyı sürekli hale getirmek için çalışmalarımıza devam etmek, portföyümüzü zenginleştirerek Türkiye’nin her yerinde bulunan mevcut ve yeni yapılan AVM yatırımlarında yönetim ve kiralama hizmetleri vermek, 10 yıl ve daha eski AVM’lere yeni fonksiyonlar kazandıracak şekilde trendlere uygun, yenilikçi ve yaratıcı konseptler oluşturarak, dönüşüm ve yenileme konularında proje danışmanlığı vermek istiyoruz.

Sektör hakkında genel bir değerlendirme ve önerilerinizi alabilir miyiz?

Türkiye AVM’lerle 1990’lı yıllarda tanıştı. 2018 yılı sonu itibariyle Türkiye genelinde toplam 13 milyon m2’de faaliyet gösteren 431 adet alışveriş merkezi bulunuyor. Yaşamın ve ekonominin nabzını tutan, vatandaşlarımızın ve turistlerin büyük ilgi gösterdiği, güvenli ticaretin merkezi AVM’ler istihdama ve ekonomiye sağladıkları katkı dolayısıyla da büyük önem taşıyor. Ancak özellikle büyükşehirlerin alışveriş merkezi sayısı ve m2’si açısından doygunluğa ulaştığı, yeni yatırımların Anadolu’nun diğer şehirlerine ve o şehrin kültürüyle bütünleşecek konseptlerle yönelmesi gerektiği düşüncesindeyim.

Artan rekabet ortamında AVM’lerde farklılaşma ihtiyacı daha da belirginleşecek. AVM’lere yeni fonksiyonların kazandırılıp, tüketicilerin değişen tercih ve beklentilerine göre trendlere uygun hale getirildiği yenileme ve dönüşüm projelerine ağırlık verilmesi farklılaşma açısından önemli bir fırsattır. Sosyal alanların zenginliği, eğlence, lifestyle ve fonksiyon odaklı olmak üzere farklı kategorilerde ayrışmak giderek daha çok önem kazanıyor. En son trendler içerisinde üstü açık AVM’ler, sokak dokusunu yansıtan AVM’ler ve yeşil-çevreci AVM’ler sayılabilir. Marketlere ayırılan alanlar küçülürken, gastronomiye ayrılan alanlar büyüyor. Çocuklara özel alanlar ile açık ve güçlü peyzaj düzenlemeleriyle oluşturulan mekanlar devreye giriyor.

Biz de Tepe Emlak Yatırım olarak değişim ve gelişimin sürekli olması gerektiğine inanıyor, her projemizde trendlere uygun ve uygulanmamış yeni fikirler yaratmaya çalışıyoruz. EYLÜL 2019