E-Ticaretteki gelişim, bizi depo yatırımlarına yöneltti

Yarım asrı geçkin bir süredir konut ve ofis üretimi alanında önemli çalışmalara imza atan Gülman Group, son dönemde Gebze’de yaptığı yatırımlarla dikkat çekiyor. Yonca Sitesi ve Yonca Ofis Projesi’nden sonra bölgede depo yatırımına başladıklarını söyleyen Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı Polat Gülman, ülkenin ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak depo yatırımlarına devam edeceklerini ifade etti.

Gülman Group’un yeni projeleri ile ilgili bilgi alabilir miyiz?

Planlanan projelerimizi gerçekleştirdiğimiz bir dönemdeyiz. Gebze’deki bir konut projemizin kaba inşaatı tamamlandı. Satışına başlandı. İki bloktan oluşan, Yonca Sitesi projemiz, 56 daireden oluşmaktadır. Bu proje ile ilk defa grup olarak C sınıfı konut alanına girmiş olduk. Biz A, B, C gibi bir ayrımla projelerimizi hayata geçirmedik. Ancak, bugüne kadar yaptığımız projeler hep A sınıfı projelerdi ve metrekaresi dört ila altı bin dolardan satışı gerçekleşmişti. Gebze’nin gelişen bir bölge olması, ciddi bir nüfusu barındırması, bizi var olan arsalarımızı değerlendirme noktasına getirdi. Bölgenin gerçeklikleri doğrultusunda metrekaresi 1.000 $’ın altında bir fiyatla satışa çıktık. Şu an itibari ile Yonca Sitesi’nin cephesi yapılıyor. Bunun yanında ufak bir parselimiz daha vardı. Oraya da 4.000 metrekarelik bir ofis binası yapmaya karar verdik. Burayı da bir veya iki şirkete, şirket merkezi olarak kiralamak istiyoruz.

Satmayı düşünür müsünüz?

Talebe göre satmayı da düşünürüz. Bölge için çok nitelikli bir bina yapıyoruz ve tercih edileceği düşüncesindeyiz.

Konut satışlarında düşüş olduğu ifade ediliyor. Bu konudaki gözlemlerinizi bizimle paylaşır mısınız?

Konut satışlarında düşüş var ve eskisi kadar sattığını söyleyemeyiz. Bunun iki temel sebebi olduğunu düşünüyorum. Birincisi, konut stoklarındaki artış; ikincisi ise, insanların çoğunlukla konutlarını yenilemiş olması. Şu anda toplu konut alanında bir ihtiyaç var. Ancak, bu alanın kendi içinde dinamikleri bulunuyor ve bizim odaklandığımız bir konu da değil. Bu doğrultuda da bir müddet konut üretimine ara vermeyi düşünüyoruz.

Gebze’deki projenize dönem açısından son projeniz diyebilir miyiz?

Gebze dışında Beylikdüzü Yakuplu’da yaklaşık 17 bin metrekare bir bina inşa edeceğiz. Burayı da isteyenin ofis, isteyenin de home ofis olarak kullandığı bir proje olarak planladık. Projeye start verdik. Plan tadilatı var. Bu yıl ruhsatını alarak önümüzdeki sene inşaatına başlamak istiyoruz.

Lojistik depo projeleri ile ilgili çalışmalarınız var, diye biliyoruz. Bu alandaki yatırımlarınız ile ilgili bilgi alabilir miyiz?

Bizi bu yıl en çok heyecanlandıran projenin bu olduğunu söyleyebilirim. Yine Gebze’de yaklaşık 42 bin metrekare depo yapmaya karar verdik. Uluslararası bir şirketin ilgilenebileceği çapta bir proje olacak. Uzun vadeli kontrat ile de kiraya verilebilir.

Bu alanda yatırımların arttığını görüyoruz.  

Türkiye’de beş yıl öncesine göre e-ticaret hacmi oldukça büyüdü. İnsanlar artık mağazaya gidip alışveriş yapmak yerine, internet ortamında alışverişlerini yapıyor; gündelik ihtiyaçlarının çoğunu bu kanaldan karşılıyorlar. Bugün marketlerin bile internetten ürün sattığını görüyoruz. Bu satıştan hem satıcının, hem de alıcının daha karlı çıktığını söyleyebiliriz. Çünkü, yüksek kiralarla mağazadan hizmet vermek yerine, çok daha düşük kiralarla depodan hizmet vermek, firmalar için avantajlı ve karlı. Bu avantajın bir bölümünü de müşterisine yansıttığı zaman, internet ortamında alış veriş yapmanın daha cazip hale geldiğini söyleyebiliriz. Bulunduğu yerden alışveriş yapmak; rahatlık ve karlılığın yanı sıra, zaman açısından da başlı başına bir avantaj sağlıyor. Hal böyle olunca, alışveriş merkezlerindeki kiraların düştüğünü, hatta bazı alışveriş merkezlerinin kapatma noktasına geldiğini söyleyebiliriz. Şu an itibari ile iyi giden alışveriş merkezlerinin de önümüzdeki dönemde büyük sıkıntılar yaşayacağı düşünülüyor. Belki bazı AVM’ler de önümüzdeki dönemde depoya dönüşecek. Bu yöndeki gelişim, bizi bu alanda yatırım yapmaya itti. Mesela bir ayakkabı ve terlik firmasının ürünleri bizim mevcut bir depomuzda. 36 bin metrekarelik bir depomuzu sadece bu markaya ayırdık. Tasarruf için gerekli çalışmaların yapılıyor olması ve bu konuda şirket giderlerinin düşürülmesi oldukça önemli.

Tasarruf kelimesinin şirketlerin bu alana girmesinde kilit olduğunu söyleyebilir miyiz?

Bizim gibi sermaye birikiminin az olduğu ülkelerde tasarruf etmek oldukça önemli. İmaj yenileyelim derken ekstra paralar harcamak, şirketlerimizi zayıflatıyor. Diğer taraftan, iş yapma maliyetlerinin de artması nedeniyle, sanal ortamın yarattığı tasarrufa firmaların ihtiyacı olduğunu söyleyebiliriz. Bütün bu sebeplerden dolayı depo yatırımlarımıza devam edeceğiz.

İpekyolu gibi projeler sizin yatırımlarınızı daha değerli kılar mı?

Tabi ki kılar. Konumu itibari ile kaçınılmaz bir şekilde Türkiye’nin geleceğinde lojistik olduğunu söyleyebiliriz. Bunu geç fark ettik ve dolayısıyla da ürettiğimiz politikalarda geç kaldık. Diğer taraftan, bizim çok üstümüzdeki stratejiler bizi oldukça zorluyor. Ülkelerin geçişleri zorlaştırdığı bir ortamda, günlerce bekletilen tırlarla karşı karşıyayız.

Tekrar ediyorum, depo konusunda ülkenin ihtiyacı büyük. Nasıl ki geçmişte otel eksikliği vardı, insanlar o alana yatırım yaptı. Bugün de bu alandaki yatırımların bizim için bir fırsat olduğunu düşünüyoruz.

Depo yerine konut düşünülebilir miydi?

Bugün itibari ile konut üretiminin, talep azalması nedeni ile doğru bir yatırım olmadığını düşünüyoruz. Ancak, önümüzdeki dönemde depo yaptığımız yerlerin değerlenmesi söz konusu olduğunda, kısa vadede yatırımınızı geri alabildiğiniz ve depoyu kolayca dönüştürebileceğiniz için, oraları değerlendirebileceğimizi düşünüyoruz.

Gebze dışında depo yapma planınızın olduğu başka bir yer var mı?

İzinleri alabilirsek, Kemerburgaz’da gıda sektörüne hizmet verebilecek bir soğuk hava deposu yapmayı düşünüyoruz. O bölgenin de bu yatırıma ihtiyacı olduğunu söyleyebilirim.

Depo yatırımını yapmadan önce müşterinizin belli olması bir avantaj mı?

Avantaj, ancak bizde işleyen bir durum değil. Bizde genelde “Sen bir yap, görelim” tarzında bir yaklaşım var. Ancak müşterim belli olduğunda, onun taleplerine işin başında ve daha ekonomik bir şekilde karşılık verebilirim. Fakat bizde işleyen bir usul değil. Genelde karşılaşılan durum şu: Biz önce belli standartlara göre depoyu yapıyoruz, sonra müşteri kendi taleplerini iletiyor ama artan maliyeti üstlenmek istemiyor. 

Konutta talep azalması, projelerin yarım kalma riskini de beraberinde getiriyor. Hatta bu konuma düşen firmalarla da karşılaşıyoruz. Bu firmaların çıkış aradığı söylenilebilir. Bu durumdaki yatırımlarla ilgilenir misiniz?

Bize bu tür teklifler geliyor ama biz ahlı bir mal istemeyiz. Bunun dışında yarım bir işi aldığınız için yapısal problemlerle karşılaşma riskiniz var. Bu saydığım sebeplerden dolayı konuya sıcak bakmıyoruz.

Yurt dışında proje düşünür müsünüz? Böyle bir planımız var. Gelişmiş ülkelerde inşaat onayı almak daha uzun süreçler gerektiriyor ama yatırımınızın daha garanti olduğunu düşünebilirsiniz. Kurallar çerçevesinde bir proje sunarsanız, izin almamanız mümkün değil. Bu da iş yapmayı teşvik ediyor, kolaylaştırıyor tabi. Bu arada… Avrupa’da kar marjlarının düşük olduğunu söylemeliyim. Burada % 25 kazanırken, orada % 3-4 kazanırsınız. Ancak uzun vadede kazançlı çıkarsınız. Her şeyin homojen olduğu bir ortamda az karlı ama kazançlı bir iş yapmış olursunuz.