Şehre değer katacak projeler yapmak istiyoruz
Gayrimenkul sektörü kriz söylemlerine rağmen yoluna devam ediyor. Sektörün önemli oyuncularından biri olan Ege Yapı, İstanbul’da gerçekleştirdiği üç proje ile dikkat çekiyor. Sektörün geldiği nokta ve gerçekleştirilen projelerle ilgili bilgi veren Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, merak edilen soruları yanıtladı.
Gayrimenkul sektörünün son dönemi ile ilgili bir değerlendirme alabilir miyiz?
Türkiye’de gayrimenkul sektörüne olan talepte hiçbir sorun bulunmuyor. Bu yıl dövizdeki dalgalanma ve faizlerdeki yükseklik nedeniyle tüketici kesiminde bir duraksama oldu. Bunun üzerine Emlak Konut’un başlattığı bir kampanya ile faizleri 0.98 seviyesine çekmesi ve 120 aylık taksitler yapması üzerine ciddi satışlar yapıldı. TÜİK verilerine de baktığınızda 2018 yılı sonuna kadar 1.400 binlik satış hacmine ulaşılacağı görülüyor. Bu durum tüketicide halen konut almak isteyen bir kesim olduğunu sadece faizlerdeki yükseklik nedeniyle ertelenen ihtiyaçları göstermektedir. Diğer taraftan da dövizin yükselmesi özellikle yabancı satışlarının katlanarak artmasını sağladı. Yabancı satışlar açısından Türkiye’nin güvenli bir liman oluşu da bu satışların önümüzdeki yıllarda da artacağını göstermektedir. Özellikle 250 bin Dolarlık konut alımında vatandaşlık verilmesiyle ilgili kanun çıktıktan sonra Ege Yapı’ya da ciddi oranlarda telefonlar gelmeye başladı. Vatandaşlıkla ilgili şartlar nedir, nasıl bir konut almalıyım şeklinde sorularla karşılaşıyoruz. Bu nedenle de Ege Yapı olarak bir çalışma hazırlıyoruz ve yurt dışında fuarlar aracılığıyla birebir toplantılarla yabancı alım yapmak isteyenlere aktarmaya çalışacağız. Örneğin geçen ay Bakü’de bir fuar vardı. Yine Körfez’e yakın bir zamanda satış ekibimiz gidecektir. Çıkan yasa ile birlikte ben Türkiye’nin yabancılara gayrimenkul satışında çok başarılı olacağına inanıyorum. Yabancı satışlarla birlikte yıllık ortalama 10-15 milyar Dolarlık satış yapacağımızı düşünüyorum. Gayrimenkul alımı için yurt dışından gelen bütçeler aslında sıcak parayı temsil ediyor. Gelen yatırımcıların en az 3 yıl satış yapamaması da bu paraların ülkemizde kalmasını sağlayacaktır. Sadece gayrimenkul satıyoruz şeklinde de bu durumu değerlendirmemek gerekiyor. Konut alan kişilerin vatandaşlık haklarıyla birlikte burada yaşaması, çocuğunu özel okula göndermesi ve ihtiyaçlarını Türkiye’den karşılaması da bütün bir ekonomiye katkı sağlayacaktır. Bu çalışmalarla birlikte inşaat sektörü de artık Türkiye’ye döviz kazandırıcı bir sektör haline gelmesi oldu. Bu noktada nasıl ki ihracatçı bir firma için yurt dışı çalışmalarında teşvikler var ise bize de bu yönde teşvikler verirlerse inşaat sektörünün Türkiye’ye çok daha büyük ekonomik gelişim ve yurt dışından kaynak sağlayacağına inanıyorum. Bu talebimizi de GYODER ve Konutder olarak bu konuda bir dosya çalışmayı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ilettik. Konuyu bakanlık inceleyecektir ve olumlu bir adım atılması halinde hem sektörün hem de ülkemizin kazançlı çıkacağına inanıyorum.
İstanbul’da artık arazi sorunu da ortaya çıkmaya başlıyor. Bu sorunun çözümü için nasıl bir yol izlenebilir?
Gayrimenkul sektörünün iki tane sorunu var birincisi deprem sorunudur. Kentsel dönüşüm projeleri başladığında zaten arazi de oluşmuş olacaktır. İkinci sorunda tüm dünyada olan bir sorundur önemli şehirlerdeki arazi fiyatlarıdır. İstanbul’da bir dönem arazi fiyatları yükselmeye başlamıştı, şimdi biraz daha geriledi. Büyükşehirlerde İstanbul, Ankara ve İzmir gibi bölgelerde şehrin merkezine yaklaştığınızda %50’in altında arsa payı olmuyor. Bir müteahhit yaptığı konutun yarısını arazi sahibine verecek, geriye kalan yarısı da inşaat yapacak, finansman bulacak, pazarlama faaliyetlerini yürütecek ve üstüne de kar etmesi bekleniliyor. Bu açıdan bakacak olursak büyük bir sorumluluktur. Bu sebepten dolayı arazi maliyetleri daha düşük olsa, düşük fiyatlı konutlarda ortaya çıkacaktır. Bu nedenle şehir dışındaki konut fiyatlarına baktığınızda düşük fiyatlı konutlar bulmak mümkündür. Şehir merkezinde ise arazi sıkıntısı olduğu için ancak kentsel dönüşümle arazi oluşturabiliriz, ya da İstanbul’da yapıldığı gibi yeni şehir merkezleri oluşturacaksınız. Şuanda İstanbul Avrupa yakasında oluşan Kanal İstanbul ve Anadolu Yakasında oluşan Kartal gibi bölgelerde yapılan planlamalarla şehrin içindeki nüfusu da azaltmış olacaksınız.
Kentsel dönüşüm projeleri de doğru yürütemiyoruz. Örneğin Fikirtepe’de başarılı bir çalışma ortaya çıkmadı.
Şuanda bazı belediyeler çok güzel kentsel dönüşüm projeleri yapıyorlar. Ataşehir, Beyoğlu, Bağcılar ve Esenler gibi birçok ilçede kentsel dönüşüm planları oluşturuluyor. Sadece bir binayı alıp kentsel dönüşüm yaptığınızı söylemek gerçekçi olmuyor. O yapılan çalışma sadece bina yenileme çalışmasıdır. Kentsel dönüşüm için yollar, yeşil alanlar, okul, hastane ve kaldırımlarını dahi düşünüp ona göre planlama yapmanız gerekiyor. Ege Yapı olarak biz Yeni Sahra’da bir çalışma yapıyoruz ve yaklaşık 3 yıl oldu. 60 dönüm arazi üzerine, İstanbul Büyükşehir Belediyesi bir planlama yaptı ve plana bağlı kalınıyor. Bu plan uygulanıp inşaat çalışmaları bittiğinde ortaya muhteşem bir kentsel dönüşüm çalışması çıkacaktır. Aynı şekilde Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin yürüttüğü bir çalışma mevcuttur. Bizim bu noktada ilk önce planlama, yani kağıt üstünde bir çalışmaya başlarsak başarılı bir yol izlemiş oluruz. Binaların yıkılıp kentsel yenileme yapılması bölgeye de zarar vermektedir.
Ege Yapı olarak Yedikule Zindanlarının bulunduğu yerde kentsel yenileme projesi yürütüyorsunuz. Oradaki çalışmalarınızı aktarır mısınız?
Emlak GYO ile birlikte tarihi yarımada da yürüttüğümüz kentsel yenileme projesi ülkemiz açısından yeni bir kompleks projedir. Kültür Varlıkları Koruma Kurulu ve Unesco’nun kontrolünde kentsel yenileme projesi geliştirdik. Bölgede zamanında Almanların yapmış olduğu tren cer atölyeleri vardı ve fonksiyonlarını yitirmişti. Yine surların bu bölgelerinde yaşanan sorunları tüm İstanbul halkımız biliniyordu ve biz bu bölgede bir çalışma yapılması gerektiğine inanıyorduk. Bu nedenle Fatih Belediyesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Anıtlar Kurulu ve Unesco tarafından raporlar alarak bu bölgenin yaşanacak bir bölge haline gelmesini sağlıyoruz. Örneğin tren atölyelerin olduğu yere bir otel projesi gerçekleştiriyoruz, ticari üniteler kuruyoruz. Ayrıca yatay bir proje gerçekleştireceğiz. Toplamda 40 bin metrekare üzerine bir proje geliştiriyoruz. Burada yaptığımız çalışmayla şehrin bir değerini ortaya koymuş olacağız. Bu çalışmaları yaparken Unesco raporunda bölgede 24 saatlik bir yaşamın oluşturulmasına vurgu yapılmıştı. Bizde bunu oluşturmaya çalışıyoruz. Projede 40 dönüm içinde 30 bin metrekare yeşil alan bulunuyor. İnşaat alanımız 40 bin metrekare iken bunun 10 bin metrekaresini kullanmayarak yeşil alana çevirdik. Projeyi yaparken tamamen bilim kurulu oluştu ve 3.5 yıl sadece buradaki çalışmalar sürdü, sonrasında inşaat işlerine başladık. Bu proje bittiğinde insanların şaşırarak böyle projelerinde ülkemizde yapılabileceğini görecekler.
Cer İstanbul projenize talep var mı?
Şuanda hem yurt içinden hem de yurt dışından talepler var. Eski eserlerin değerini bilen ve Fatih’in değerini bilenler çok ilgi gösteriyorlar. Yakın bir zamanda Emlak GYO ile birlikte tanıtımını yaptık. O süreç içinde ciddi bir şekilde ilginin olduğunu gördük. Yerli müşterilerimizin ağırlıkta olduğunu gördük. Bu projeyi yaparken kente değer katmayı ilk hedef olarak belirledik. Artık her projede ortak özellikler var, fakat biz Ege Yapı olarak artık proje geliştirirken siluette katkısı ve şehre katkısını önemsiyoruz.
3. Havalimanına yakın bir lokasyonda da proje yapıyorsunuz. Oradaki çalışmayı aktarır mısınız?
3. Havalimanı dünya ölçeğindeki bir projeyi çok kısa bir sürede hayata geçirdiğimiz bir havalimanıdır. Yeni havalimanıyla birlikte ülkemizin ekonomisine de büyük katkı sağlayacaktır. Kordon İstanbul projemiz Kağıthane’de ve yeni havalimanına yakın bir bölgede bulunuyor. Eski fabrikaların bulunduğu Cendere bölgesindeki bütün bir kentsel dönüşüm içinde bir parçasını üstlenmiş durumdayız. Zaten böyle projeleri önemsiyoruz. Projelerin tamamı bittiğinde Kağıthane’de çok güzel bir yaşam alanı oluşacaktır. Oteller, ofisler, konutlar ve yürüyüş yerleriyle özel bir çalışma ortaya çıkacaktır. Kağıthane’den yeni havalimanına 20 dakika da aracınızla gidebiliyorsunuz, metro geldiğinde daha kısalmış olacaktır.
Yerel seçimler yaklaşıyor ve İstanbul’da proje geliştiren bir firma olarak belediye başkan adaylarından beklentiniz var mı?
Hem büyükşehir belediye başkanından hem de ilçe belediye başkanlarından özellikle kentsel dönüşüm projelerinin çok daha aktif olmasını bekliyorum. Şuanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da destekliyor. Çünkü kentsel dönüşüm projelerinde üç tane saç ayağı bulunmaktadır. Yerel yönetimler, proje geliştirenler ve halktır. Bir masada bu üç ayaktan biri olmayınca projeler olmuyor. Şuanda yerel yönetimler bu masaya oturuyor, proje geliştiriciler olarak bizler masada bulunuyoruz, halkında bulunması gerekiyor. Örneğin Yeni Sahra’daki projemizden biz çok memnunuz. İnsanlar ilgili, sürekli bilgilendirme yapıyoruz ve belediyede süreci çok iyi yönetiyor. Yakın bir zamanda bakanlığın bir çalışması açıklandı ve müteahhitleri sınıflandıracaklar. 100 daire yapan bir müteahhit daha sonrasında 1000 dairelik bir ihaleye girmemesi gerekiyor. 100 daire ise bir sonrakinde 150 dairelik çalışmaya dahil olması gerekiyor. Böyle bir çalışma yapıldığı zaman daha güvenli bir çalışmalar yapılabilir. Şuanda halkımızın da bilinçli yaklaşıyor. Örneğin bizi arayıp kentsel dönüşüm projemizi siz yapar mısınız, diyorlar. Bu durum vatandaşların da artık müteahhitleri araştırdıkları ve doğru müteahhitle çalışmak istediklerini gösteriyor. Bu açıdan doğru bir zemine sistemi oturtabilirsek projeleri doğru yönetebiliriz. Şuanda Bakanımızda sektörü çok iyi biliyor, Emlak Konut’ta da başarılı çalışmalar yaptı. Bakanlık sürecinde de önemli çalışmalar yapacağına inanıyorum.
Ege Yapı olarak İstanbul dışında projeler düşünüyor musunuz?
İstanbul dışında Ankara ve İzmir iliyle ilgili çalışmalar yapıyoruz. İstanbul’da 3 tane projemiz devam ediyor. Ege Yapı olarak stratejimiz şehir içinde ve daha nitelikli şehre değer katacak projeler yapmak istiyoruz. Bu nedenle şehir dışlarını tercih etmiyoruz.