Talebe göre pozisyon aldığımız bir dönem yaşıyoruz
1952 yılında kurulan Gülman Group ticaret ve sanayi alanlarında faaliyet gösterdikten sonra, gayrimenkul sektöründe, ticari gayrimenkul yatırımlarına devam ediyor. Gülman Group tarafından bugüne kadar hayata geçirilen projeler arasında Maslak Park Plaza, Ulus Tepe Konakları, Nest Ortaköy, Üsküdar Üniversitesi, Tuzla Depo, Çayırova Lojistik, Bodrum’da Sunset, Doğalkaya ve Fiera Vista Evleri, Hypodrom Alışveriş Merkezi, Gebze Yonca Sitesi, Gebze Yonca Ofis, Gebze Depo bulunmaktadır.
Son dönemde ülkemizde gayrimenkul sektörünün içerisinde bulunduğu durum ve Gülman Group’un yatırımları ile ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı Polat Gülman, önemli açıklamalarda bulundu.
Gayrimenkul sektörünün içerisinde bulunduğu durum ile ilgili sizden bir değerlendirme alabilir miyiz?
Sektörde üretim azaldı. Üretim yapanların %25’i iflas erteleme imkanlarını değerlendirir, %50’si harcama ve yatırımlarında frene basıp, faaliyetleri durma noktasına gelirken, %25’i ise müthiş öngörülü davrandıkları için bugün ayaktalar. Gerçekten sıkıntılı bir süreçten geçiyoruz ancak bu sürecin kısa vadeli bir sıkıntı olduğunu söyleyebilirim. Bu kısa vadeli sıkıntıları aşabilen firmalarımız ileriye dönük adımlar atacaktır. Yurtdışında, üretilen gayrimenkul banka tarafından kredilendirildiği için yatırımcı buranın eninde sonunda biteceğini biliyor. Bizde ise durum farklı. Bizde bankalar krediyi proje %70 oranında realize olduğu zaman kredi veriyor. Dolayısıyla sıkıntıların arttığı bir dönemde kimse topraktan yatırım yapmıyor. Özellikle Bodrum’da Ekim 2018’de 110 adet konut satılmış. Bu rakam özellikle Bodrum’da üretilen konut miktarı düşünüldüğünde oldukça düşük bir rakamdır.
Gülman Group’un güncel projeleri ile ilgili bilgi alabilir miyiz?
Şu anda Gebze Yonca Sitesi’ni hayata geçiriyoruz. Kocaeli-Gebze’de bulunan Yonca Sitesi’nde, 8.108 m2 alan içinde, 88-224 m2 arasında kullanım alanlarına sahip 56 adet daire bulunmaktadır. Burası 350 000 TL ile 800 000 TL fiyat aralığında, 2+1, 3+1, 4+1 şeklinde düzenlenmiş, bölgenin aile yapısına göre planlanmış çok iyi bir proje oldu. Hatta biraz fazla iyi oldu, bu da maliyetlerimizi artırdı. Ancak burayı yapan müteahhidimiz, malzemelerini önceden aldığı için maliyet artışları belli bir oranda oldu. O konuda şanslı olduğumuzu söyleyebilirim. Bu sitenin yanındaki parselde yine aynı müteahhidimizle bir ofis binası yapacağız. O projeye 2019’da Gebze Yonca projesini teslim ettikten sonra başlayacağız. Sitenin satışını da beraber yapmayı kararlaştırdık ve bitmiş olan bu projemizden peşin alım yapacaklara %10 ıskonto yapmayı planlıyoruz. Projemizin bir diğer avantajı Halkalı-Gebze tren hattının buradan geçmesi oldu.
Fierra Vista projenizde son durum nedir?
Projemiz Bodrum Gündoğan’da 13.500 m2 deniz manzaralı bir alan üzerine konumlandırılan, 18 İspanyol tarzı villadan oluşuyor. Her villanın kat planları aynı ve kendine özel havuzu var. 240 ila 380 m2 arasında değişen ölçülerde evler, aile yaşantısına çok uygun. Fiera Vista Evleri’nde dubleks olarak yapılmış villalarda, iki kat boyunca cam bulunuyor. Böylece Gündoğan’ın muhteşem manzarasına en tepeden bakıyor, bulunduğunuz noktadan her yere ulaşabiliyorsunuz. Gündüzün güzelliğine gece ışıklarının büyüsü de eklenince, Fiera Vista daha da özellikli bir hal alıyor. Gündoğan’ın en tepe noktasında olmanız, ulaşım için asla bir sorun olmuyor. Fiera Vista’ya kolaylıkla ulaşabiliyorsunuz. Deniz imkanı yok ama muhteşem manzarası ve özel havuz imkanı ile kendinizi sizin için oluşturulmuş ayrıcalıklı bir ortamda hissediyorsunuz. Proje’de satışı tamamlanmayan son birkaç villanın pazarlaması devam ediyor. 31 Aralık 2019’a kadar KDV ve harç indirimi devam ettiğinden; gerek Fiera Vista, gerek Gebze Yonca Sitesi, gerekse İstanbul NestOrtaköy projelerimiz için, bu fırsattan yararlanılacağını da hatırlatmak isterim.
Gayrimenkul alanında yurtdışında da çalışmalar yapıyorsunuz. Tecrübelerinizden yola çıkarak yurtdışı pazarı ile ilgili bir değerlendirme alabilir miyiz?
Ülkemizden yola çıkarak bir değerlendirme yaparsak, son dönemde firmalarımızın kaynağını artırabilmek için yurtdışı pazarlara yöneldiğini görüyoruz. Bu arayışta içeride yaşanan sıkıntıların payının olduğunu not etmemiz lazım. Avrupa ölçeğine baktığımızda da malı verdiğinizde sıkıntıya girmeden paranızı alıyorsunuz. Yeter ki siz dürüst bir şekilde malınızı sunun. Ancak yurtdışında proje geliştiren firmalarımız; çoğunlukla yurtdışında geliştirdiği gayrimenkulü, yurtdışındaki müşterilerine satmaktan çok, yurtiçindeki müşterilerinin yurtdışındaki gayrimenkul yatırım ihtiyacını karşılamak için çalışmalar yapıyor. Fakat bu çok sürdürülebilir bir satış politikası değil. Yurtdışında özellikle konut ve ofis pazarları, uluslararası müşterilere cazip ve sürdürülebilir olmalı. Tabi talebe göre birtakım esnekliklere de açık olmalı.
Grup olarak sizin yatırımlarınız ile ilgili bir değerlendirme alabilir miyiz?
Biz yatırımlarımızı daha basit bir yaklaşımla ele alıp, talebe göre projelerimizi yönlendiriyoruz.
Talepten bahsetmişken, ofis arzı konusunda önemli çalışmalara imza atmış bir grup olarak, bu alandaki talep ile ilgili bilgi alabilir miyiz?
Ofis konusunda bugün talep çok düşük. Park Plaza örneğinden yola çıkarsak, yıllar itibari ile kiralama bedellerimizin yarı yarıya düştüğünü görüyoruz. Hal böyle olunca başarılı bir ofis projesini hayata geçirmek, günün şartları göz önünde bulundurulduğunda mümkün gözükmüyor. Çünkü sınırlı sayıda firmalar yeni ofis arayışında, ofis envanterinin biraz erimesi lazım,
Yakın zamanda kiraların artışı söz konusu olabilir mi?
İstikrarlı bir şekilde ekonomide olumlu bir hava yakalanır ve yabancı sermayenin tekrar ülkemize olan ilgisi artarsa kira artışları da beraberinde gelecektir. Ülke olarak önemli mesafeler kat ettik ancak sermayenin yine çoğunlukla Avrupa, ABD, Çin ve Hint ve Rus kökenli olduğundan yola çıkarsak, onların ülkemizde yatırım yapmasını sağlayacak zemini yaratmamız lazım.
MAYIS – HAZİRAN 2019