Türkiye Müteahhitler Birliği İnşaat Sektörü Analizi

GSYH içindeki doğrudan payı yaklaşık %6 olarak ölçülen, ancak bağlı sektörlere dolaylı etkileri düşünüldüğünde %30’lara ulaşan inşaat sektörü, 1999-2013 döneminde GSYH büyüme eğrisi ile önemli ölçüde paralel, dalgalı bir seyir izlemiştir. 2014-2015 yıllarında bu seyir değişiklik göstermiş, sektör 2015 yılında %1.70 büyüme oranı ile %4.0 olan reel GSYH artışının oldukça altında seyretmiştir. Geçtiğimiz dönemde siyasi istikrara ve yatırım ortamına ilişkin oluşan endişelerin, sektörde faaliyetlerin aksamasına ve yatırım ortamının kötüleşmesine neden olduğu gözlenmiştir.

Diğer yandan, belirsizliklerin ortadan kalkması sektör tarafından olumlu karşılanmış; 2015 yılı son çeyrek itibariyle %5.4 oranında büyüme oranı ile hızlı toparlanma sinyalleri veren sektör, 2016 yılının ilk çeyreğinde de %6.6 büyüme oranı ile yükselişini sürdürmüştür.

İnşaat Sektörü ve İnşaat Yatırımları Gelişme Hızları (%)

2014 yılında %11.2 oranında gerileyen, 2015 yılında %8.4 ile yine artışa geçen kamu inşaat harcamaları 2016 yılı 1. çeyrek itibariyle %1.6 oranında sınırlı artış kaydetmiş; 2014 yılında %9.6 oranında artan, 2015 yılında %1.2 oranında daralan özel sektör inşaat harcamaları artışı ise aynı dönemde %8.2 gibi bir artış ivmesi yakalamıştır.

2016 yılında inşaat sektöründe yurtiçi talep ağırlıklı büyümenin %4.0-5.0 aralığında seyredebileceği, süreçte finansman koşulları, kamu ve özel kesim yatırım düzeyinin etkili olacağı değerlendirilmektedir. İnşaat sektörünün küresel ekonomi içindeki payının %10-12 civarında olduğu dikkate alındığında, sektörün önümüzdeki dönemde, devam eden kentsel dönüşüm çalışmaları ve büyük altyapı projeleri ile birlikte, ekonomik aktivitede daha yüksek bir paya sahip olma potansiyeli devam etmektedir.

TÜİK verilerine göre Temmuz ayında mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi %2.5 artış göstermiştir. İnşaat sektörü güven endeksindeki bu artış, alınan kayıtlı siparişlerin arttığına, yeni yapılacak projelere ve inşaat sektörünün yatırımlarına hız kesmeden devam ettiğine işaret etmektedir.

Ulusal Varlık Fonu: Yüksek potansiyel

Ulusal Varlık Fonu (UVF – “Sovereign Wealth Fund”), yaygın yaklaşımla cari fazlası olan ya da doğal kaynakları bulunan ülkelerin tasarruflarını değerlendirmek arayışından doğan bir kavramdır. Başka bir deyişle UVF’ler, hükümetlerin ellerinde bulunan varlıkları kontrol etmeleri, yönetmeleri ve geliştirmeleri amacıyla kurulan özel amaçlı yatırım fonlarıdır. Dünyanın 40’tan fazla ülkesinde aktif olan söz konusu fonlar aracılığıyla hükümetler, ellerindeki fonları farklı yatırım stratejilerini kullanarak karlı bir şekilde değerlendirmeyi amaçlamaktadır. UVF büyüklüğüne göre ilk 10 ülkeye ve fonların 2016 Haziran ayı itibariyle yaklaşık büyüklüklerine ekli tabloda yer verilmiştir.

Haziran 2016 itibariyle küresel bazda UVF toplamı 7 trilyon ABD Dolarının üstündedir. Bunlara ek olarak, Ulusal Emeklilik Fonları da global piyasalarda yatırım yapmakta ve varlıklarının toplam büyüklüğü 9 trilyon ABD Dolarına ulaşmaktadır. En büyük Ulusal Emeklilik Fonları 2.6 trilyon ABD Doları tutar ile Amerika Birleşik Devletleri, 1.4 trilyon ABD Doları ile Japonya ve 850 milyar ABD Doları ile Norveç’te bulunmaktadır.

Son dönemde, Türkiye’de de benzer prensiplerle

çalışacak bir UVF kurulması gündeme gelmiş; darbe girişiminin ardından ekonomide yaşanabilecek sıkıntıları azaltmak üzere alınan tedbirler içinde en önemlilerinden birisi, finansal istikrara ve büyümeye katkı sağlamak üzere hükümet tarafından bir varlık yönetim fonu kurulması kararı olmuştur. Piyasadaki dalgalanmaları önlemesi ve stratejik sektörlerde yatırıma destek olması planlanan fona ilişkin kanun tasarısı Meclis’e sunulmuştur.

10 yılda büyümeye yıllık bazda %1.5 düzeyinde ek katkı sağlaması planlanan fonun gelirleri, tasarıya göre ilk aşamada devlete ait çeşitli kaynakların belirli bir yüzdesi alınarak ilgili varlık fonuna tahsis edilmesi ile oluşturulacaktır. Zaman içinde fon, kendi kaynaklarını yaratan bir yapıya sahip olacaktır. Türkiye ekonomisinde UVF kuruluşunda yaygın olduğu üzere emtia geliri ya da cari fazla olmamakla beraber, ekli kaynakların kullanılabileceği değerlendirilmektedir;

– Özelleştirme gelirleri

– Kamu varlıklarının menkul kıymetleştirilerek transferi

– TMSF, DASK vb gelirler

– Emeklilik ve İşsizlik fonlarından ayrılacak kaynaklar

Altyapı projelerini finanse etmek, teknolojik inovasyonu desteklemek, denge mekanizmaları üretmek, ekonomik şoklara kadar sistemsel direnci arttırmak, tasarrufları doğru değerlendirmek, nakit akışını doğru yönetmek, kamu adına getiri sağlamak gibi amaçları olan fon ile ilgili atılması planlanan adımlar şunlardır;

– GSYH büyümesine ve istihdama katkı

– Ekonomik şoklara karşı direncin arttırılması

– Savunma sanayi ve teknoloji gibi kritik sektörlerde finansman desteği

– Büyük ölçekli altyapı yatırımları için kamuya yük olmadan finansman sağlanması

Genel kuruluş ve yönetim prensiplerinin belirlenmesi, bütçe ve yatırım stratejisinin gerçekleştirilmesi, şeffaflık ilkeleri, bağımsız denetim mekanizmaları ve başarı ölçütleri gibi unsurlar söz konusu fonun ilerleyişi adına hayati önem taşımaktadır. Etkin, şeffaf ve sürdürülebilir bir rota çizilip uygulanması halinde, ekonominin büyüme performansı ve finansal sistemin direnci dışında altyapı yatırımlarını ve inşaat sektörünü desteklemek adına da Türkiye Varlık Fonu’nun son derece memnuniyet verici sonuçlar yapabileceği değerlendirilmektedir.

Konut Segmenti: Satışlar yavaşladı

Türkiye genelinde 2016 ilk yarıyıl toplamında satılan konut sayısı, 2015 yılının aynı dönemine göre %0.7 azalışla 630,799 olarak gerçekleşmiştir. Haziran ayındaki satış da geçen yılın aynı ayına göre %4 gerileyerek 106,187 konut olmuştur.

Toplam konut satışlarındaki düşüşe karşılık, ilk satışlarda görülen yükseliş memnuniyet vericidir. Toplam konut satışındaki artış eğilimi, inşaat sektörünün canlılığını göstermesi açısından önemli sayılmakla beraber, ekonomiye doğrudan katkı sağlaması açısından ilk satışlardaki seyir daha önemli bir gösterge olarak dikkatle izlenmektedir. 2016 yılının ilk yarısında ilk satışlar geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %3.3 oranında artmıştır. Daha önce satılmış bir konutun el değiştirmesiyle yan sanayiyi destekleyerek ekonomiye dolaylı katkı sağlayan ikinci el satışlar ise yılın ilk yarısında geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %3.8 oranında azalmıştır.

Bu süreçte ipotekli konut satışları, Haziran ayında da gerileme eğilimini sürdürmüş, ilk 6 ay toplamında geçen yılın aynı dönemine göre %17 oranında gerilemiştir. Konut edinmek isteyenlerin ipotekten kaçınma eğilimine işaret eden bu tablonun, mevcut konut kredisi faiz oranlarının yüksek bulunmasıyla ve faizlerin düşeceği beklentisiyle ilgisi olabileceği gibi, genel ekonomik koşullarda borç yükü altına girilmek istenmemesiyle de ilgili olabileceği değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul yatırımlarında alım tercihlerinin, maliyet-getiri analizlerinin, genel ekonomik ve sosyal durumun dışında kredi riski, kur riski, finansman riski gibi çok katmanlı birçok unsur rol almaktadır. Bu bakımdan, yılın ikinci yarısına yönelik projeksiyonlar ele alındığında, konut satışlarındaki gerileme eğiliminin, en azından üçüncü çeyrek için devam edebileceği düşünülmektedir.

Darbe girişimi ve devamında OHAL kararının, yükselen kurların, faizlerin ve yükselme eğilimi içine giren enflasyonun, konut gibi büyük tutarlı alımların ertelenmesine yol açabileceği değerlendirilmektedir.

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman&Wakefield tarafından ilki 2014 yılında hazırlanan “Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu” analizinin ikincisi yayınlanmıştır. Rapora göre, Türkiye 2015 yılında Katar, Yeni Zelanda, Hong Kong, İsveç ve Macaristan’ın ardından konut fiyatı en çok artan 6. ülke olmuştur. Bu artış yatırım geri dönüş sürelerine de yansımış, bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 18 yıla çıkmıştır. Merkezi bölgelerde artan arazi maliyetlerinin de etkisiyle bu süre 20 yılın üzerine çıkabilmektedir.

Verileri IMF ile kıyaslandığında en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer alan Türkiye, fiyat/gelir makasının en hızlı açıldığı ülkeler arasında bulunmaktadır.

Öte yandan, yüksek konut kredisi oranları da satışları olumsuz etkilemektedir. Faizlerde düşüş eğilimi, ipotekli konut satışları özelinde tüm satışlara olumlu yansıyabilecektir.

Emlak Konut GYO ve GYODER’in, ekonomik büyümeye destek olmak ve gayrimenkul sektörüne hız kazandırmak üzere Ağustos ayı boyunca düzenledikleri kampanyalara önde gelen birçok konut üreticisi ve GYO’lar destek vermektedir. Peşinat oranını %25’den %20’ye düşüren, %0.70 faiz oranı sunan söz konusu kampanyaların, konut sektörüne önümüzdeki dönemde ivme kazandıracağı değerlendirilmektedir.

YURTDIŞI MÜTEAHHİTLİK HİZMETLERİ

Düşüş kaygı verici

Türk müteahhitlik firmalarınca 1972’den 2016 Haziran sonuna kadar 109 ülkede üstlenilen 8838 projenin toplam bedeli 328.4 milyar ABD Doları’na ulaşmıştır. Yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinin başladığı tarihten bu yana üstlenilen projelerin ülkelere göre dağılımında ilk 5 ülke Rusya (%19.7), Türkmenistan (%14.7), Libya (%8.9), Irak (%7.2) ve Kazakistan (%6.4) olmuştur.

Ekonomi Bakanlığı verilerine göre 2016 yılının ilk yarısında ise yurtdışında 2.8 milyar ABD Doları değerinde 45 yeni proje üstlenilmiştir. Yılın ilk 6 ayında üstlenilen projelerin ülkelere göre dağılımında ilk 5 ülke BAE (%22.2), Bahreyn (%19.7), Fas (%16.1), Senegal (%13.6) ve Nijerya (%6.5) olmuştur.

Son dönemde üstlenilen proje tutarının geçmiş yılların aynı döneminde üstlenilen proje değerlerinin belirgin şekilde altında kalması, büyük ölçüde sektörün ana pazarlarındaki sorunlardan kaynaklanmıştır. Jeopolitik risklerin arttığı, düşen enerji fiyatları nedeniyle enerji ihracatçısı ülkelerde gerçekleştirilen yatırımların ivme kaybettiği mevcut konjonktürde, yeni pazar yaratma sürecine ek olarak mevcut pazarlarla ülkelerarası ilişkilerin yeniden güçlendirilmesi önem arz etmektedir.

Geçtiğimiz döneme ilişkin rakamlar, özellikle Türk yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinin tarihsel gelişim sürecinde en büyük pay ile lider konumda bulunan Rusya ile ilişkilerimizin normalleşmesinin, sektör için hayati önem taşıdığına işaret eder niteliktedir. Rusya’da alınan yeni iş miktarı 2013 yılında 4.8 milyar, 2014 yılında 3.9 milyar, 2015 yılında ise 5.4 milyar Dolar olarak gerçekleşmiştir. Bu değerlendirme ile orta vadede yıllık bazda bu büyüklükte bir potansiyel proje tutarından söz etmek mümkündür.

9 Ağustos tarihinde Cumhurbaşkanı Erdoğan ve Rusya Devlet Başkanı Putin arasındaki görüşmeye ekonomik konular damgasını vururken, ilişkileri eskisine dönüştürmek için hükümetler arasında orta vadeli bir programı hayata geçirme kararı alınmıştır. Türkiye ve Rusya arası ekonomik ilişkilerin lokomotifinin inşaat sektörü olduğu belirtilen görüşmede, ilişkilerin kriz öncesi düzeye dönmesi sürecinde iki ülke arasında vizesiz uygulamaya dönülmesi için çalışma başlatılacağı, Türk inşaat firmaları tarafından yapılan projelerin yeniden hayata geçirileceği açıklanmıştır. Rusya ile ilişkilerin normalleşmesine yönelik tüm gelişmeler sektörde memnuniyetle karşılanmıştır. Ayrıca, uluslararası finansman koşullarının güçleştiği bu dönemde, mevcut ve yeni pazarlara yönelik finansman temini konusunda Türk EXIMBANK’ın yanı sıra, Afrika Kalkınma Bankası (AfKB), Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ve Asya Kalkınma Bankası gibi uluslararası kuruluşlarla işbirliğinin güçlendirilmesi; yurtiçi altyapı yatırımları ile beraber uzun vadede yurtdışında da sektörü destekleyebileceği değerlendirilen bir Türkiye Varlık Fonu’nun planlanması, yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinde sektörün önünü açacaktır.