Zaman içerisinde sektörün daha sağlıklı bir şekilde yürümesini sağlayacaktır

Olivium Outlet Center Genel Müdürü Berna Yüksel:

Yayınlanan yönetmelik uygulamada sağlanacak kolaylıklarla zaman içerisinde sektörün daha sağlıklı bir şekilde yürümesini sağlayacaktır

Alışveriş merkezlerine ilişkin görev ve sorumluluklarını kapsayan yönetmelik yürürlüğe girdi. Konu ile ilgili Olivium Outlet Center Genel Müdürü Berna Yüksel, sorularımızı yanıtladı.

26 Şubat tarihinde yönetmelik yayınlandı. Yönetmeliğin içeriği ile ilgili genel bir değerlendirme alabilir miyiz?

Bildiğiniz gibi TAMPF (Türkiye Alışveriş Merkezleri Ve Perakendeciler Federasyonu) bizlerin ve perakendecilerin temsilcisi olarak tüm bu süreçte yer aldı. Federasyon yetkilileri, biz alışveriş merkezlerinin ve perakendecilerin yaşadığı sıkıntılara, sektördeki eksikliklere ve boşluklara oldukça vakıf olan donanımlı kişiler olarak da bu konuda ciddi çaba ve mesai harcadılar ve süreçle ilgili olarak da bizleri dönem dönem bilgilendirdiler.

Alışveriş merkezi kanadında yönetmelik çıktıktan sonra gerekli incelemeleri yaparak değerlendirmelere başladık. Yönetmelikte yer alan bazı yaptırımlar anlaşıldığı kadarı ile hemen denetime tabi tutulacak maddeler. Bir kısmı içinse belirli süreler verilmiş. Açıkçası bütün AVM’leri kapsayan bir takım kurallar koymak ve uygulamak Türkiye geneli bir yana İstanbul ili içerisinde bile lokasyondan, fiziksel özelliklerden, marka karmasından, ziyaretçi profilinden kaynaklı farklılıklar sebebi ile oldukça zor gözüküyor. Ancak sağlıklı şekilde yorumlanan ve uygulamada sağlanacak kolaylıklar içerecek bu yönetmelik zaman içerisinde sektörün daha sağlıklı bir şekilde yürümesini sağlayacaktır.

Ortak alanların kullanımı ve ortak giderler ile ilgili konu yönetmelikte geniş yer tutuyor. Sizin yönetmelikte geçen bu kapsam ile ilgili düşüncelerinizi alabilir miyiz?

Öncelikle ziyaretçilerin geçiş yeri olarak tabir edilen alanı ortak alan olarak adlandırıyoruz. Bu alanlarla ilgili kiralama detayları ve de elde edilen gelirler ile ilgili bir düzenleme yapılmış. Bu husus ile ilgili alışveriş merkezleri olarak değerlendirme aşamasındayız. Öte yandan yönetmelikte ortak giderleri ile ilgili mağazada kiracı yoksa giderlerin mal sahibi tarafından ödenme şeklinde bir uygulama yer alıyor. Bu yaklaşımı doğru buluyorum. Boş bir mağazanın payına düşen ortak alan giderlerinin diğer mağazalardan talep etmek pek de adil ve etik değil. Bu yaşadığımız apartmandaki aidat sisteminde de bu şekilde işler. Diğer AVM’lerin işleyişi ile ilgili bilgi sahibi değilim ancak Olivium Outlet Center’ da uygulamamız ticari etik kapsamında zaten bu yöndeydi.

Anlattıklarınızdan yola çıkarsak yayınlanan yönetmelik sektörde bir tedirginliğe yol açmadı diyebilir miyiz?

Yönetmelikte yer alan konu başlıkları bildiğimiz konular ancak bazı ifadelerin netlik kazanması, detaylandırılması ve seçenekleştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Ancak henüz yeni yayınlanan bir yönetmelik olması sebebiyle daha bu konularda detay ya da yorum talep etmek için de erken olduğu kanaatindeyim, zira öncesinde bizlerin içeriğe vakıf olmamız hangi hususlarda kavram karmaşası yaşanıyor tespit etmemiz gerekiyor Mevzuatın yayınlanmasından sonra bir kısım ilgili kişiler olarak bir araya gelerek genel anlamda bir fikir paylaşımında bulunabildik. Federasyon bu konuların yorumlanması açısından bakanlıkla iletişimini sürdürdüğü gibi kendi bünyesindeki avukatlar ve bilirkişilerden de görüş alarak bizlere yardımcı olmaya ve yönlendirmeye çalışıyor. Alışveriş merkezleri olarak yönetmeliği yanlış ya da eksik yorumlayıp, yanlış uygulamalarla yok yere zaman kaybetmek ve yanlış harcamalar yapmak istemiyoruz, zira bazı maddelerin uygulamasında gördüğümüz kadarı ile oldukça masraflı inşaat işleri bulunmakta.

Yönetmelik detaylarına bakıldığında belli tanımlamalarla birçok konu netleştirilmiş. Bu net ifadeler doğrultusunda AVM’lerin fiziksel yapıları ihtiyaçlara cevap verebilecek mi?

Bizim ilk etapta tartıştığımız konulardan bir tanesi belirttiğiniz gibi her binanın fiziksel olarak mevcut talepleri karşılayamıyor olabileceği idi. Örneğin her alışveriş merkezi kendi bünyesinde yönetmelikte belirtilen ölçekte ve lokasyonda ibadet odası bulundurabilecek mi? Olivium Outlet Center otoparkında gereken havalandırma şartlarına sahip ibadet odamız mevcut öte yandan mevzuat ibadet yerinin otoparkta değil alışveriş merkezinin içerisinde yer almasını istiyor. Bunun sebebi havalandırma , ısınma soğumadan kaynaklı endişeler mi yoksa farklı bir husus mu bilemiyoruz.Bu sebeple mevcut nokta her koşulda uygun mu yoksa yeniden bir ibadet odası mı hazırlamamız gerekecek gibi konuların netliğe kavuşması gerektiğini düşünüyoruz.

Sizin gibi geçmişte kurulan ve günümüzde hizmet veren Avm’lerin sayısı oldukça fazla. Bina mimarisi hizmete verilen yıllardaki önceliklere göre dizayn edilmiş. Günümüzde ise önceliklerimiz değişti. Örneğin bebek odası 16 sene önce öncelik değilken şuan yönetmelikte her katta bulunması zorunluluğu getiriyor. Mimari yapısı uygun olmayan Avm’ler bu konuda nasıl hareket etmeli?

Belirttiğiniz gibi 16 sene önceki gerçeklikte günümüzde zorunluluk olan bu tip noktalar yoktu. Bizim binamızda her katta bebek odası bulunuyor biz gelen talepler doğrultusunda ihtiyaç olduğu düşüncesi ile yönetmelikten çok uzun zaman önce bu işlemi yapmıştık ve binamız da mimari olarak buna elverişliydi. Ancak diğer Avm’lerde, özellikle de eski olanlarda böyle bir imkan olmayabilir. Bu konuda nasıl hareket edilmesi gerektiği ile ilgili bir açıklama yapılacağını umuyorum.

Yönetmeliğin bir diğer maddesinde AVM içerisinde eksiklikler var ise yeniden ruhsat alınması yönünde bir ibare var. Bu maddeden dolayı belediyeye kaynak kazandırma gibi düşünceler konuşulmaya başlandı. Siz bu konuda neler söylemek istersiniz?

Bu konu tamamen sizin belediyeye kendinizi, ihtiyaçlarınızı ve gerçekliğinizi doğru ifade etmeniz ile ilgili bir durum. Ben bu maddenin olmasını çok da yanlış bulmuyorum. Sistemler çok değişti örneğin. 16 sene önceki elektrik yangın söndürme sistemi ile bugünkü sistem arasında farklılıklar var. Yönetmelik bizi bu yönde yönlendirmeden önce biz zaten eksiklikler yönünde çalışmalarımızı yapmıştık. Örnek vermek gerekirse aydınlatmada led ampullere dönerek enerji tasarrufu gerçekleştirmiştik. Elektrik tesisatımız ile ilgili denetimleri ve yenilemeleri de hali hazırda yapmaya devam ediyoruz. Aslında bu ve benzeri çalışmalar her AVM’nin kendi içerisinde yaptığı işlemler. Bu kapsam dahilinde yerel belediyeler ile artık iş ilişkilerimiz zaman içerisinde sağduyulu noktalara geldi. Bizleri anlıyorlar ve ihtiyaçlarımız doğrultusunda yönlendirmeye çalışıyorlar. Açıkçası ben kişisel olarak hiçbir belediyenin bu durumu ifade ettiğiniz şekilde suistimal edeceğine inanmıyorum.

Yönetmeliğin bir diğer maddesinde kaybolmaya yüz tutan mesleklerin desteklenmesi için avm içerisinde bir dükkan ya da stant verilmesi durumu söz konusu. Sizin AVM içerisinde böyle bir uygulamanız var mıydı?

Olivium olarak bünyemizde Terzi, kuaför, kuru temizleme, oto yıkama, hat standı gibi noktalarda mevzuatta yer alan tanıma uygun şekilde hizmet veriliyor. Hizmet karşılığında, bedenen emek vererek para kazanan üniteler bunlar. Kira rakamları da normal mağaza ücretlerinin dışında bu gerçeklikler kapsamında belirlenmiştir.  Bu bağlamda aslında yönetmeliğe baktığınızda büyük bir kısmı bizim yıllardır uyguladığımız hususların oluşturduğunu gözlemleniyor.

Yönetmelikte ayrıca otopark alanlarının ücretli kullanım sağlaması ile ilgili bir madde yer alıyor. Siz ücretli mi kullanım sağlıyordunuz?

OliviumOutlet otoparkı açıldığı günden bu yana ücretli olarak hizmet veriyor. Bunun sebebi ise alışveriş merkezi konumu itibariyle yerleşim merkezi, yoğun oturum içerisinde yer alıyor olması. Otoparkın ücretsiz olması halinde bu muhitte oturan araç sahipleri araçlarını yüksek ihtimalle alışveriş merkezinin otoparkına park etmek isteyecek ve bu manzarada kısıtlı imkanları olan otoparkta gelen ziyaretçi ve perakendeci için yer bulmak imkansız hale gelecek bunun devamında ise ziyaretçi aracını bırakacak yer bulamadığı zaman da gidecek. Bu da bizim için büyük kayıp anlamına geliyor. Bu sebeple bazı kilit noktalarda bulunan Avm’lerin otoparkları genelde ücretli kullanım sunuyor. Bizler ek gelirden ziyade gelen konuklarımıza maksimum hizmet vermek amacındayız.

Yayınlanan yönetmelik ile ilgili sizin özellikle üzerinde durulmasını istediğiniz bir konu var mı? Mağazalar ile gerçekleştirdiğimiz sözleşmelerin kiralayan olarak bizlerin elimizin güçlenmesini sağlayacak şekilde revizyona ihtiyaç duyduğunu düşünüyorum. Mevcut sözleşmelerin basit bir kiracı sözleşmesinden tacir sözleşmesine dönüşmesi gerekiyor. Çünkü hukuki durumlarda süreç esasen  bizleri korumuyor , hızlı yol almamızı engelliyor. Bir diğer konu bir ara gündeme gelen açılış ve kapanış saatleri ile ilgili net bir düzenleme yönetmelikte yer almıyor.  Bu konu ile ilgili bilgiye sahip değilim sanırım kaymakamlığa bırakıldı bu karar.  Bir ilçede Avm açıkken diğer bir ilçede kapalı olması pek adaletli bir durum olmayacaktır. Bu sebeple bütün Avm’lere yönelik bir düzenleme yapılması daha doğru olacaktır.